理财周刊／房市急冻 豪宅客照买单的唯二条件
近期豪宅买气不佳，但呈现M型化发展，假豪宅不受青睐，知名新案价格越发上扬，脱离市场面影响，此外，豪宅客也流行「喜新厌旧」。
文．颜琼真 摄影．郑暐琪干扰台湾房市行情的「九合一选举」终于尘埃落定，选举前未推案的建商都打算在选后推案，外界预估，此种递延推案量高达二、三千亿元，但因市场氛围不佳，大坪数及高总价产品的买气仍待考验。
过，在大台北地区推大坪数或是四、五千万元以上建案的建商，基于地段及建商的品牌力，坚信对一些口袋深的客群仍具吸引力。
姑且不论建商是否太乐观，但从实价登录所揭露的台北市豪宅总价都令人咋舌，而每坪单价也都往二百万元以上冲的情况发现，好地段的豪宅仍受到部分人士的青睐。王文洋为豪宅身价撑盘
最近实价登录所揭露的豪宅成交消息，是宏仁集团总裁王文洋以总价4.8亿元，购入大安区仁爱路知名新豪宅「吾疆」的十一楼户别。住商不动产企划研究室主任徐佳馨指出，该案是今(2014)年四月交易，由于内政部针对高价标的皆会有较长的调查期，因此迟至日前才揭露。而该案为毛胚屋，坪数二五一坪左右(包括六车位)，总价4.8亿元，拆算后每坪单价约254.1万元，仅次于仁爱「帝宝」和皇翔「御琚」，排名全国第三，而这也是今年以来第七笔单价突破二百万大关的豪宅产品。
徐佳馨表示，「吾疆」位于仁爱路三段，2012年就完工，其中一栋规画一层两户，为地主保留户；另一栋楼高二十一楼，规画一层一户，共计二十户，是仁爱路林荫第一排少见的新豪宅，在物以稀为贵的状况下，价格也因此水涨船高。
她指出，近期豪宅买气不佳，但呈现Ｍ型化发展，也不易写下天价，而在今年八笔单价突破二百万单价个案中，新豪宅就占了五笔，显见豪宅客户对优质新案多所偏好。
住展杂志则也调查发布了台北市新十大潜力豪宅个案，其中，「吾疆」也入列，入选理由是「正仁爱林荫道极稀有地段，见证北市豪宅开价膨风史及资金行情」，所谓的「膨风价」是预售时传出每坪成交160万元，到去年四月实价登录的105～134万元，减幅达三成多，但以今年王文洋购入的254.1万元来说，截然不同的表现，也说明稀有地段的豪宅隐隐散发贵气。
住展杂志谈到，近十五年的豪宅地段，非信义计划区、仁爱路、敦化南北路及大安森林公园莫属，而新十大潜力豪宅则以地段及景致吸睛。此外，50年代至80年代，台北市传统豪宅区的天母，在被信义计划区取而代之后，近年靠着「国泰天母」、「天母御庄」及「华固天铸」而重新翻身，尤其每坪220万元的身价更显不凡。 豪宅市场也喜新厌旧
徐佳馨则指出，房市利空不断，今年以来，买气呈现胶着，但知名豪宅「皇翔御琚」再传新高价，揭露楼层为四楼，坪数342.47坪(内含四车位)，拆算每坪单价约290.49万元，创该豪宅实价揭露新高纪录，距离帝宝写下的298万元天价也仅一步之遥。
她分析，根据目前资料，十五楼以上高楼层还未揭露，若以此速度，该案有可能成为第一栋突破三百万元「彭淮南防线」的豪宅成屋。
徐佳馨指出，近期豪宅买气虽不佳，但知名新案价格越发上扬，在政府打房动作频频下，还有豪宅仍被「埋单」，豪宅市场不可免地将进行一场生死斗。
此外，即使是豪宅，也将走入个案表现时代，未来优质标的仍有机会写下天价，但豪宅客「喜新厌旧」的心态将左右市场表现。
永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫表示，在十月公开的资料中，整体高总价部分交易依然只有零星个案表现，价格也涨跌互见，除了「皇翔御琚」外，信义区松智路「信义之星」也揭露一户十四楼的户别，总价4.63亿元，拆算车位后，单价约189.9万元，与该社区先前揭露最高每坪192万元差距不大，符合市场行情。
至于新北市住宅部分，板桥区新站路「谦岳」这次再揭露一笔二十二楼的成交资料，总价一亿2625万元、单价81.3万元，单价较先前该社区最高的89.9万元低；其次，板桥区中山路一段「桥峰A+」，也揭露一户总价7626万元、单价86.2元的二十三楼户别，单价也较先前最高的每坪90.7万元低，都未能再创新高价。
双北市豪宅均价下修一三％
黄舒卫表示，有些豪宅个案的单价再创新高，有些则回软，除了跟地段、建商品牌力等有关，但最大因素则是今年以来政府管控房市力道加大，除了年初加强高总价产品交易的查(课)税，六月底央行理监事会后，更将桃园部分地区(桃园市、芦竹市、中坜市及龟山乡)纳入选择性信用管制措施范围，并且调整双北市及其他县市豪宅认定标准，公股行库更对房市过热区域开始自律严控房贷，造成原先建商购地推案热区及高总价产品买气急遽萎缩。
他特别针对2012年六月一日实施「奢侈税」、台北市实施「豪宅税」，再至八月一日起「实价登录」开始揭露成交讯息迄今的统计资料指出，豪宅的买气愈来愈冷，量缩的情况比一般住宅产品来得大，几乎有三～五成的衰退。
如台北市揭露的件数，每一季都还在150～160件间，但在2013年第二季创下二一六件后下滑，今年第一季更下滑至九十二件，第三季则只有六十三件；新北市的情况也差不多，从平均一季约有三、四十件的成交件数，到今年第三季只剩十五件。(文未完)
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