理财周刊／台湾的房市怎么了？
文／庄孟翰
这一波的房市景气自二○一四年七月一日台北市率先实施囤房税之后，紧接着二○一六年又陆续大幅调整公告地价与公告土地现值，大幅增加持有成本，并且推出边际税率高达45%的房地合一税，及至二○一七年，又再将遗产及赠与税由10%单一税率调整为10%、15%、20%三级距，一般咸认在大幅提高税负情况下，房价应该可以获得控制。
如就实务现况加以对照，二○一四年台北市与新北市每坪房价分别为92.4万元、42.5万元，二○一九年分别为85万元、39万元，由以上资讯可知，二○一四至二○一九年台北市房价仅下跌8%，新北市亦仅下跌8.24%，及至今年第二季，台北市房价再度上涨至87万元，涨幅2.35%，新北市则尚未大幅变动。
不过如就目前全台都出现「过热」景况加以观察，今年底乃至明年再度出现微幅上涨数据，乃必然趋势，其因在于截至目前为止，政府各相关机构几乎都是保持静观其变的态度，而没有超前预防的心理准备，这也正是最近电视、报纸陆续报导排队买房讯息，并且今年推出的预售屋已有一六二个建案完销，其间所潜藏的玄机何在，实有深入探讨必要。
房地合一税高达43.6亿元─揭露投机炒作玄机
面对当前所谓「南热北温」的房市，值得深入探讨的是，为何一夕之间就由买方市场直接转换至卖方市场？其间是否存在炒作问题？此亦可由以下三个面向加以探讨：
1.为何今年上半年房地合一税高达43.6亿元？较去年同期22.4亿元增幅高达94%，是二○一六年房地合一税制上路以来新高纪录，并且台中市高达10.6亿元，居六都之冠，其间所显示是否正是投机炒作的具体事证。
2.为何会出现一六二个预售建案完销？为何有些建案上午开卖，下午就宣布结案？
3.为何会出现排队买房，并且动辄一次购买二户、三户？
如果这些问题还被视为仅供参考，势必让投机炒作者更加肆无忌惮的加码抢进，其结果必然是房价愈涨愈高，富者愈富，贫者愈贫，更严重的是，年轻人更加买不起房，虽然有人认为现阶段已有愈来愈多年轻人首购，而视为中产阶级崛起，殊不知当前年轻人购屋资金来源有不少系长辈挪出部分退休金资助，并且所购也仅是小坪数，这只是暂时拥有一栖身之处而已，五年、十年之后不够住，势必又面临不得不换屋的另一棘手问题。
央行认为现在不是打房适当时机─应超前预防，以免房价越炒越高
最近媒体提出问题，央行副总裁认为应超前部署，而引发业界「央行将打房」的疑虑。另一方面，央行总裁在立法院报告时表示，「年初就开始持续关注，目前银行控管尚称良好，加上目前还在防疫当中，纾困及振兴还在实施当中，现在不是一个适当的时机。」
此外，央行认为八月底银行的购屋贷款与建筑贷款的逾放比率，分别降为0.14%、0.12%，控管尚属良好，除非问题变得更严重，央行才会采取措施。
其实，大家都知道当前房市「南热北温」的原因何在，台中市为何涨幅最大？
央行也有归纳出三大原因如下：
一、台商回台投资累计高达一．一兆元，并且国际科技大厂也陆续来台投资，厂商进驻中科、南科，带动厂办与周边住宅需求。惟仍应注意应是点与线的有限需求，而非全面性的扩张。
二、政府积极推动都市更新，引发业者介入商用不动产投资。惟后续仍应注意都市更新逐渐增加的供给量，对于整体市场的长期影响。
三、钱多利率低，建商与寿险业加码抢进，大幅推升土地成本。惟若政策适时介入，需求必然随之萎缩。
2022年选举届临时，年轻选票就会发挥作用─必然会督促政府提出有效的因应对策
由以上之分析可知，截至目前为止，几乎只有央行表示意见，惟其观察指标大都偏重于购屋贷款与建筑贷款的金额或逾放比率等落后指标为依据，缺乏实务案例佐证，这也难怪央行的态度显得相当保守，不敢贸然提出有效因应对策。
至于其他各相关部会抱持缄默，应该跟实价登录资讯不够透明息息相关，例如预售屋得等到结案后才公布交易资讯，在当前预售市场交易资讯尚未明朗之前，大家都不想当吹哨者，导致明明房市已经出现排队秒杀炒作情况，主管机关还是坐视不管，而任令二○一二年与二○一三年桃园与新庄地区「秒杀」炒作情事一再重演。
众所皆知，房价一再高涨，不只这一代年轻人买不起房，下下一代更加买不起房，更甭谈结婚生子与生活品质！而更严重的是，一旦勉强购屋，在薪资所得无法大幅提升情况下，可能大半辈子都得当屋奴！
究竟台湾的房市怎么了？我们可以暂时撇开社会成本不谈，不过明年当各政党开始布局二○二二年县市长与民意代表选举时，相信年轻人手中握有的选票，就会促使政府提出应该有的因应对策！