理财周刊／2019台湾房市交易信心调查 剖析买房时机
文／庄孟翰
Q ：「高龄化、人口外流、少子化」，这些字句近年来不断攻占新闻版面，也正是台湾社会当前所面临的一大严峻考验，除非未来大量引进外来移民，否则很难抵挡人口负成长所带来的连锁效应，除广设的大学如今已经面临严重冲击，各大小企业及房市也都难逃人口结构变迁的骤变。因此，想请教庄教授，二○一五年以来房价跌跌不休，最近央行释出房市已脱离谷底讯息，再加上高雄业者呼应韩流「卖到没货可卖」的说法，究竟景气是否回升？买房时机是否已到临？
Ａ：日前参与由ETtoday新闻云举办「2019台湾房市论坛」，邀请官学产共同参与，并分别对当前房市景气趋势发表不同看法(详请参阅附表一)。然衡诸当前市场实务现况，仍有不少值得深入探讨之处，为让急于购屋之民众进一步了解未来发展趋势，拟再就相关指标与数据提供个人浅见，以供参考。
调查报告稍嫌乐观 应再参酌实务现况
首先，就目前是否为「买」房时机，总计五八．四％受访者表示否定，虽然日前中央银行根据实价登录、买卖移转数量与房贷余额，据以释出房市景气已摆脱谷底讯息，惟就实务现况加以观察，全台各地空屋、余屋数量庞大不争事实，尤其重划区夜间点灯率不高，更是媒体报导焦点，导致二、三年来业者一再发布触底或盘整讯息，却总是被让利、一○％自备款、零自备款甚至降价一○％等广告所否定。
其次，若是从实价登录资讯研判房市景气，看似有回温迹象，惟其中却隐含不实交易价格之异常问题，因此，现阶段此一数据应是仅供「长期」趋势观察，如据以做为「短期」指标，就交叉分析数据而言，则显有欠缺周延之缺失，因此，一般民众还是普遍质疑真实性。
对于目前是否为买房时机四大议题之补充意见，分述如下。
(1)居住地区议题：
北中南各地认为目前不是买房时机之比率高达五○～六五％，主要原因在于各地建案销售期拉长，其次，根据《住展杂志》所公布资讯，去年北台湾推出新建案九．二万余户，扣除地主、建商保留户与股东分户后，全年可销售户数近六．四万户，惟销售约三万户，整体销售率约四六％，一般咸认余屋累积存量还会持续增加，而这也正是一般民众普遍认为目前不是买房时机之主要原因。
至于中南部地区，主要应与住宅自有率高达八五～九○％息息相关。
(2)个人年收入议题：
依内政部营建署所公布2018Q2之房价所得比与房贷负担率，全国房价所得比高达九倍，台北市十五倍，新北市亦高达十二．二七倍，其余介于七至九倍之间，远超过国际三至五倍之标准。至于房贷负担率，全国高达三六．九％，台北市六一．五六％，其他除台南市之外，都介于三至五成之间，约占家户年收入三至六成，尤其是在目前房价仍居高不下情势下，不论个人年收入多高，普遍认为目前不是买房时机者高达五○～六五％之主要原因。
(3)预期未来半年住宅房价表现议题︰
预期未来不会上涨与持平不变之比率皆高达五八％，主要应与平均每户可支配所得不高，以及高住宅自有率与高空屋、余屋息息相关。
(4)未来半年内购屋计划议题︰
未来半年内有购屋计划者高达五三．六％，除担心房价再度攀升之外，在国内缺乏社会住宅情况下，一般总认为长期租屋，最后资产还是归零，勉强购屋总还能够拥有一户安身立命的栖身之所，此外，不论是夫妻上班或子女上学，才不致因租屋而居无定所。