理财周刊／2018年房市前瞻论坛 房市交易信心解析
文／庄孟翰
根据最近ETtoday所公布之「台湾房市交易信心调查报告」，其主要结论如下：
(1)就买房族而言，未来半年内有购屋计划(41.8％)，且预期未来半年房价上涨(29％)，以居住在中、南部及离岛地区，个人年收入在62万至95.9万元(平均月薪5万元以上)者居多。
(2)就卖房族而言，认为目前为买房时机(35.1％)，且未来半年内有购屋计划(32.1％)，并预期未来半年房价将下跌(31％)。
(3)青年购屋计划：未来半年有购屋计划网友，以「首购」族(50.4％)为主，以购买「新成屋」(69.5％)，预算501至1000万元(47.6％)居多。
(4)青年购屋要素：购屋时优先考量因素，重要性依序为「周边生活机能便利」(60.4％)、「价格便宜／买得起」(53.9％)、「房屋坐落地点」(49.0％)等。
(5)购屋资金：房子为自己购买者，当初买房(或自备款)资金来源，56.9％是「自己独自赚存」，而43.1％是「配偶／父母／子女／亲友资助」。
一、目前是否为房市交易最佳时机？─现阶段究竟是买方市场或卖方市场
调查结果有17.7％认为目前为「买」房时机，24.8％认为目前为「卖」房时机，显示目前房市交易为买方市场。惟如系网友以外族群，看法应该更加保守，而这也正是现阶段建商普遍偏重成屋促销之主要原因，此可由今年五月住展杂志所刊载台北市、新北市、桃园市与新竹地区公开销售资讯汇整结果显示，在1507个案当中，成屋占66％见其一斑。
因此，当潜在购屋者实地勘查销售现场时，就很容易观察到大量余屋促销景况，例如新庄副都心、淡海新市镇、桃园青埔、八德等地。其次，如再由房地产广告数量大幅萎缩，加以依旧强调让利、赠送车位、装潢、家电设备等促销活动，不难了解当前大量余屋亟待出清之市场现况，从而亦导致购屋者保持保守之观望态度。
二、为何房价下跌，房租却逆势上涨？─预期房价还会下跌
主要原因在于现阶段市场成屋远多于预售屋，导致原本想要买房的潜在购屋者普遍预期房价还会下跌，而采取「暂租缓买」之观望态度，成为新增加的支付能力较强的租屋需求者，而支撑住较高的房租。
尤其二、三年前购屋而跌价五十至一百万元者极为常见，这也正是暂缓购屋而导致推升租金逆势上涨最主要的原因，影响所及，保持观望态度似乎也是这类族群在景气浑沌不明情况下的最佳因应之道。
三、为何中南部购屋需求高于双北？─房价涨跌差异，因应长照需要，长辈无余力资助
这波房价自2003年飙涨又回跌以来，双北市涨幅皆超过110％，现今即便房价跌幅超过两成，但对收入有限的年轻人来说，还是很难负担得起房贷，至于另一副作用便是结婚年龄延长，人口结构随之改变。
此外，人口逐渐老化，卫福部依据国人的平均寿命和疾病型态等变数推估，一生当中的长期照护需求时间约为7.3年，依此推估，一个人所需要支出的费用约三、四百万元，两夫妻就需要约七、八百万元，亦即为因应长照需要，长辈根本无力再资助子女购屋，导致即使想购买的房价在一千万元以下，往往还是心有余力不足，此亦可由年轻人的结婚年龄一再延长见其一斑。
四、为何想买房者中南部居多？─中南部房价所得比、房贷负担率较低
根据2017年第四季内政部营建署之房价所得比统计资讯，全国9.16倍、台北市14.99倍、新北市12.71倍、桃园市8.14倍、台中市9.61倍、台南市7.57倍、高雄市8.22倍，其计算基准为中位数房价与中位数家户所得。其次，如再就贷款负担率加以检视，全国37.58％、台北市61.52％、新北市52.19％、桃园市33.42％、台中市39.45％、台南市31.06％、高雄市33.74％，由此亦可了解中南部想买房者居多之主要原因。
至于另一特殊原因则是中南部长辈倾向在地老化，而比较愿意资助子女购屋。
另外，如就六都平均每户所得收入与三十六坪中古屋换算比较，房价所得比并未如中位数统计那么高，尤其台南市四．四三倍、高雄市四．五四倍，桃园市也仅四．五九倍，而台北、新北、台中则分别为14.73、9.56、5.65倍，主要原因在于中南部中古屋房价偏低所致。
至于如何协助年轻人购屋，建议调整社会住宅政策，除双北之外，应改以租金补贴与利息补贴为主，尤其是在协助首购过程，亦可将房贷延长至三十或四十年，以拉近房贷本息与租金支出之差距，并尽量以不超过家户收入三分之一为限；美国四十年固定房贷机制不妨列入参考。
另外，以地上权取代所有权，亦可让年轻人以较低房价购屋，新加坡模式足供参考。2014年五月景美捷运站附近之「华固新天地」地上权七十年，售价约市价六成，即是成功的开发案例。
惟2016年大幅提高公告地价之后，却衍生不少购屋纠纷，建议再重新建构可行之运作模式，俾便年轻人购屋另一替选方案。