理财周刊／六都交易量大增 房市景气回春?!
文．庄孟翰
「台湾二月房市回温」、「房市寒冬已过」，斗大的新闻标题，在各大报房地产版面洋洋洒洒落下巨幅篇章，即便对于房价天文数字早已「无感」的中产阶级而言，无论房价下跌或是回温，似乎与之无关。
但房市在经过2014年7月1日台北市开始实施囤房税等一连串打房政策压抑下，一路呈现溜滑梯的态势下坠，如今在买卖移转栋数连续两个月大幅增加情况下，房市真的触底回升反弹了吗？请教庄教授的看法。
倘若房价真的大幅下修而导致交易量暴增，那么为什么还会有那么多无壳蜗牛呢？根据天下杂志报导，随着企业获利提高，民众薪资所得却没有增加，并在1997年亚洲金融风暴时出现黄金交叉，之后差距便逐渐扩大，而房市也出现两极化的发展趋势。
社会财富分配不均后遗症逐渐发酵的结果，美国过去抗议金融大亨的掠夺与贪婪，占领华尔街行动也曾在2011年的纽约街头激情上演。
房市Ｍ型化发展 与薪资结构同步
反观台湾，根据财政部所公布1998年至2014年的家庭平均年所得统计资料显示，2014年5％所得最低家庭平均年所得只有4.7万元，而分布在最高5％家庭平均年所得约525.6万元，高低差距达520.9万元，显示出台湾Ｍ型化社会的情况已日趋恶化。
近年在「钱多、利率低」的前提下，金字塔顶端1％的有钱人更可以轻而易举的掌握更多的高价资产，以顶新集团当初购入豪宅帝宝为例，银行放款成数高达9成9，魏家仅用1％的自备款，在2008到2009年间即可轻松购买九户帝宝，对比在实质薪资所得倒退十六年的时空背景当中，购屋似乎还是只能成为Ｍ型社会99％的人遥想的幻境。
对照六都地政局最新发布的一、二月合计买卖移转栋数，以新北市7658户，年增79％最大，台北市3204户，年增29％；另外，桃园市4514户，台中市5358户，也都有40％以上的年增率；至于南部地区的台南、高雄也都有三成以上的年增率。
但对于最近各地房市买气回温迹象，应该只能就两、三年前所购买的预售屋在最近逐渐完工交屋，而并入买卖移转的统计数量加以汇整分析，不能解读为房市真正的回春。
其实，这一波的房市景气，自2014年7月1日台北市开始实施囤房税之后，投资客缩手，造成市场量缩，房价下跌，去化余屋数量顿时趋缓，迫使建商背负的融资压力有增无减。
过去，建商以「借新还旧」的方式向银行融资，银行借此赚取利差，建商通常会在建案完工交屋时开始还款。但当银行发现景气不好，建商极有可能因为资金周转不灵出现呆帐，担心发生「流动性风险」，进而影响系统性风险，再牵动市场上其他放贷风险，甚至严重影响经济成长。2007年美国次贷风暴，导致2008年全球金融海啸之恶梦，至今依旧令人心有余悸。
为去化余屋 建商让利空间增至两成
倘若建商能快速去化余屋，将原本集中在建商的融资压力，由一个篮子分散转为多户购屋者的购屋贷款，便可以借此降低营运风险，也正因此，建商近期更是加紧脚步的「让利」，以求快速去化余屋。
为了去化过去大量建案余屋，已有愈来愈多建商释出约两成的让利空间，例如以实价登录一千万元的房屋，当中往往还包含赠送装潢或者车位等可能约两百万元的赠品，因此，实际上建商真正仅获取约八百万元的回收资金，而这也正是当前购屋者无法由实价登录资讯当中掌握实际交易价的实务现况。
多年来由于贫富差距持续扩大，房地产市场也界分为豪宅的高价位市场与一般住宅的中低价位市场，而呈现两极化的发展趋势。目前，交屋量多数仍分布在中低价位产品，并且以新北市与近期机场捷运线通车的桃园地区为主，根据住展杂志数据资料，台北市近期的指标性高级住宅销售依旧不如预期，因此推案量相较过去也至少减少一半以上。
过去，桃园因为机场捷运线即将通车的想像空间，房价推升快，不过，在附近交通、生活机能没能跟上脚步下，通车后桃园的房市交易反而趋缓，而其中最主要因素仍是超额供给。长久以来，由于新北市以及桃园的余屋量大，成交量大也相对合理，但依照目前「开价」及「实际交易价」看来，市价跌幅超过两成已是势所难免。
例如新北市过去房价曾高达六十余万元，目前四字头的建案已逐渐增加；在建案量相对较大，强打广告数量倍增下，目前房市买气依旧低落，景气也尚未回温，「粥多僧少」情况下，「打折去化」也成了建商唯一的最佳销售利器。
房市仍在谷底盘整 并未真正触底反弹
目前，以六都而言，新北市及桃园的建案量相对较大，芦洲目前房价一坪开价约38万到66万元，由茂德建设与台北市捷运局合建分售的捷运宅联合开发案，更高达上千户。
此外，根据住展杂志资料统计，二月份，新庄区仍有40个建案，至于林口则有50个，并且开价最低至最高，分别落在29万元(林口福林路)至55万元(林口文化三路段)，可以预见的是，未来下修幅度必然不小。
2014年以来，房产新税制已让地主与开发商持有成本大幅提高，让利去化态势明显，虽然今年一、二月市场交屋量骤增五、六成，但价格依旧持续下跌，推案量亦告萎缩，总体而言，现阶段房市仍处于谷底盘整，尚未真正触底，因此，最近两个月的增温数据仍应以「仅供参考」存参较为妥适。
329档期即将登场，即便看屋人潮较预期增加，惟是否能有效达成促销目的，仍有待观察。建议一般民众可在这段房市探底过程，利用假日勤于搜集资讯，多做功课、多加比较，再依据自身能力，就「以小换大，由远至近」之购屋原则，循序渐进的寻找自身可以负担的利基点，再适时掌握最佳购屋契机为宜。(整理．叶怡君)
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