理财周刊／从各项房价指标 看景气是否落底？
文／庄孟翰
Ｑ：《在下流时代，也要做幸福老人》作者系日本趋势预测专家三浦展，内容指出，在日本拥有资产低于二百万日圆，约新台币五十四万元台币，六十五岁以上的高龄者，被称之为「下流老人」，虽然其资产很少，不过反而比拥有较多财富的上流老人要活得更为幸福，证明了即便金钱相当重要，但仍旧不能代表一切。
对比台湾当今社会，所谓下流老人问题在少子化趋势下也逐渐浮出台面。其次，根据教育部统计，今年全国有九间学校「零新生」，另外还有九十三间学校、一百三十班「一人班级」，从而亦有不少社会人士开始探讨少子化再加上薪资所得倒退、房价高涨等严重议题。
日前，中央银行总裁彭淮南表示，台湾房市在九月全体银行房贷与建筑贷款余额，分别为六兆五五六四亿元、一兆六九五四亿元，双双续创历史新高下，已逐渐呈现「soft landing(软着陆)」发展趋势。另外，根据内政部所公布房价所得比与贷款负担率依旧高悬，而不动产业者则认为房市已触底。
究竟房市是否触底，应根据哪些指标较为客观？请教庄教授的看法。
Ａ：要研判「落底」当然不能仅凭单一指标，以免失之偏颇，因此，必须经由各项相关指标综合观察分析，例如从房价趋势、房价所得比及房贷负担率的变动趋势，再对照实价登录相关数据与产业营运实务现况，所得结论当较为客观。
2014年开征囤房税 房价趋势下滑
首先从房价趋势来看房市是否落底，以国泰及信义房价指数等预售与中古两家龙头指标资料显示，2008年全球金融海啸后，在钱多利率低等利多因素下，房价趋势一路向上，2010年第四季，台北市房价指数甚至高达136.75，全国也攀升至131.75水准，当时无论是全国及六都皆呈现向上盘坚走势，及至2012、2013年高峰期，除新建案「秒杀」频频，房仲千万经纪人亦是时有所闻，堪称近年房市的黄金年代。
由于景气过热，政府开始祭出铁腕，2014年7月1日囤房税开出第一枪，之后重税陆续出笼，房市景气随即显现打房政策绩效，开始急遽反转，一路下滑，至今未见落底。
房价所得比远高于国际衡量标准
再从房价所得比来看，由内政部营建署统计数据显示，不论是全国及六都，自2003年这波房价起涨点至今，房价所得比皆逐年攀升，所谓房价所得比，依营建署编制定义，房价所得比＝中位数住宅总价÷家户年可支配所得中位数。其次，依一般国际衡量标准，介于三至六倍之间为合理区间，就此而言，今年第二季全国房价所得比9.46倍，而六都当中以台北市15.64倍最高，即便是最低的台南市7.58倍，也都远超过国际标准。
按房价所得比系以中位数住宅总价除以家户年可支配所得中位数，因此，所呈现的倍数较低，至于一般媒体经常报导要不吃不喝几年才可以买得起大安区的房子，则系以区域高价计算所致，并非中位数，才会有偏高的数据，不过这也是高房价的另一种呈现概念。
贷款负担 南北差异大
如再就房贷负担角度衡量，依营建署编制定义，贷款负担率＝中位数住宅总价贷款每月摊还额÷家户月可支配所得中位数，亦即一般皆以不超过30％或三分之一为原则，才不会因购屋而影响日常生活。
当前，全国房贷负担率38.9％、台北市64.29％、新北市52.19％、桃园34.1％、台中市39.6％、台南市31.14％、高雄市34.93％，六都当中，除台南市接近标准值外，其他五都皆超过标准，影响所及，购屋能力普遍偏低，尤其是年轻人在薪资所得倒退下，连带成家立业的愿景都不知如何规画。
现阶段不论是国泰或信义房价指数，所显示数据都是缓和下降，其中又以预售屋跌幅较大，中古屋相对较小，此一发展趋势与实际市况较为接近，但却和贷款负担比率相互矛盾，更何况现阶段建商频频以让利促销去化余屋，照理说，贷款负担率应该往下，却反其道而行，揆其原因，主要系因实价登录出现不实交易价所致。
因此，现阶段研判景气变动趋势时，就应再深入探讨并扣除其间所潜藏赠送车位、装潢、家电等「让利」促销，或刻意提高契约价格，俾便协助买方取得高额贷款等因素之后，再据以评估实际交易价，方不致陷入人云亦云之价格迷思。
按现阶段卖方大都会根据实价登录价格高约一成开价，买方则是依据实价登录价格约八折进行议价，亦即其间仍存在三成落差。
探究实价登录不实之背后因素，不难发现症结点在于建商余屋去化缓慢，深恐大幅让利曝光而影响余屋销售，此外，买方又可因登录较高房价，连带申贷较高贷款，将来出售时也可垫高房地合一税税基。
因此，运用三十个门牌号码之实价登录参考数据时，就应先仔细查阅相邻同等级房价，方才不致因不实资讯而导致房价所得比与贷款负担率连带失准，进而影响到景气触底时间之研判。
因此，当前买卖双方依规定申报的契价，由于不实交易价格导致实际上房价下跌，却因实价登录所揭露包含不实交易价格而导致贷款负担率依旧高悬的吊诡现象，最近则又因明年一月一日即将调整公告地价，而产业界又提不出据理力争的直接证据，明显的症结就在于遭扭曲的市场价格。因此，一般预期明年一月一日的公告地价不可能大幅调降，如依日前高雄市及台南市所透露的讯息，较有可能朝持平方向略降，显示不实交易价格之后遗症已逐渐浮出台面，并且回头直接冲击产业之正常营运发展。
房价登录不实 直接冲击公告地价
另再以桃园市为例，地政局表示，虽有研议调降各区公告地价，惟市价涨幅高达五、六倍地区，例如新开发区由农地变更为住商用地等，想要大幅调降之机率可就相当不易。
由以上之分析可知，当前房市景气低迷，房价所得比与贷款负担率依旧偏高，其所以致此，主要系缘于实价登录未必真实反映实际交易价格，连带影响公告地价之调降幅度。
如再就近年税制结构调整，持有成本大幅增加所导致缺乏投资诱因情况下，市场大都已回到自住与换屋之基本需求，影响所及，不仅景气落底时间拖延，谷底盘整期亦将随之拉长。