理财周刊／房价尚未落底 重税政策、供需变化理性看待
文／庄孟翰
Q：又是新的一年，近日有多家房仲、商仲以及公会陆续发布二○一七年房市景气看法，十之八、九都是看跌，仅有房仲全联会预测持平或微幅提升，市场可说一面倒看跌，您对今年的房市景气趋势看法如何？
A：整体而言，公会原本就有其产业经营的立场与看法，我则一向强调数字会说话，由本文所提供的数据及图表，即可进一步分析研判未来走势；由附表可以清楚看到，在历经这一波房价高峰后，国内房产税负大幅调高造成持有和转让成本遽增，一般预期后市上涨空间不再，而随着投资客陆续退场，目前已有多家建商争相降价出脱库存，接连出现杀价取量情况造成市场继续向下探底。
另一观察指标则是买卖移转户数，由附表资料推估显示，去年全年买卖交易数量预期将创一九九一年以来新低，便可充分了解买气大幅衰退并急遽转折为买方市场的现况。目前已有不少消费者急着想要进场购屋，当然市场也有不少好个案可供挑选，毕竟好地段、好产品还是不少，只是大环境还是延伸去年景气价跌量缩趋势而愈益明显；由以上之分析可知，截至目前为止，景气尚未触底，整体而言，今年才是U型谷底盘整的开始！
这一波自二○○三年以来逐渐攀升之房价，主要缘于「钱多、利率低、税轻」，再加上投机炒作这四大因素，及至二○一四年七月一日台北市房屋税税基与税率同时大幅调涨之税制结构改变，整体情势已大为改观。
尤其多年来全球房地产指南(Global property guide)之统计数据显示，台北市房价／租金比依旧高达六十四倍，全球排名第一，亦即投资六十四年才得以还本；其次，投报率一．五七％则系全球最低，因此被评为一颗星之亚洲最不具投资价值城市。
至于二○一六年一月一日房地合一税四五％之边际税率，亦是全球最高之一，由此不难了解当前房市在「64X、1.57％、45％」一连串利空因素之掼压下，二○一五年景气急遽转折，二○一六年价跌量缩亦乃势所必然。
其次，自二○一四年投资客退场之后，整体市场不论是三二九或九二八档期推案量均大幅萎缩，并且销售率节节下降，在「量先价行」情势下，「U型谷底」愈来愈明显，未来不论是金融业或不动产相关业者皆会面临「U」型走势之长期考验，而更值得关注的是，就当前国内外政经情势及整体供需与税制结构加以探讨，这一波「U型谷底」盘整将会超过五年。
整体而言，去年央行与金融业最关心的莫过于「软着陆」与「硬着陆」议题，惟就最近投资客退场，加以去年十月本国银行逾放比率仍仅○．三％，因此，这波景气变动应仅止于「软着陆」，不致出现「硬着陆」，而这也正是目前多数业者不致过度悲观的主要依据。
由于持有税、交易税与资本利得税一年半内同时实施，重税之后遗症主要可归纳如下：一、代销业、房仲业、营造业、装潢设计、建材家具等关联性产业，亦随之呈现衰退趋势。二、由于都市更新后的新屋系由旧屋旧制过度至新屋新制，倘若税制无法弹性调整，未来都市更新之路势必更加艰难。三、观光饭店等策略性产业之房屋税与地价税，如未能尽速调降，势必严重影响产业发展。四、就当前BOT、地上权与联合开发等投资开发案急剧萎缩之冲击，即可知重税对整体经济与税收之后遗症有多严重。
重税后遗症逐渐显现
由于当前税制改革所衍生交易迟滞，进而影响购屋意愿、都市更新与公共投资等相关问题，亦即在不动产「投资-生产-交易-使用」流程，由交易环节迟滞导致整个循环流程卡卡，正如同一个齿轮故障导致整部机器走走停停一样，其所衍生关联性产业及对整体经济与就业、税收之负面影响，实不容小觑。首先，就住展杂志之北台湾预售与新成屋统计数据(参见附图)，推案金额由二○一三年之一兆三千四百六十七亿余元逐年下降至二○一六年之六千八百四十三亿余元，并且销售率亦由七七．九八％骤降至三○％。其次，由最近三年之买卖移转数量(参见附表)，二○一三年三十七万一千八百九十二栋，二○一四年三十二万五百九十八栋，二○一五年二十九万二千五百五十栋，二○一六年推估约仅二十三到二十四万户之谱，将创二十五年新低，由此一逐年递减之趋势，市场景气动向不言可喻。
减价变杀价 房产沦为负资产
当前整体房市每况愈下，预售屋、新成屋与中古屋竞价求售，其最明显征兆为低单价、低总价市场抬头，大坪数、高级住宅与豪宅重挫；央行除密切监控不良债权(NPL)，俾免出现硬着陆甚或崩盘危机，而导致金融机构系统性风险；另一方面，营建产业则刻正加紧出清存货，以免「价跌税增」蜡烛两头烧，而出现流动性风险。时至今日，不仅预售屋大幅调降自备款，甚至亦有零自备款之促销广告，其次便是总价缩水、单价调降、坪数缩小，并且议价空间愈来愈大，凡此，显露市场景气之低迷走势。
现阶段重税后遗症已逐渐由台北市，例如西门町最近两年交屋的大楼分别为二十六楼及二十三楼之个案，当时每坪开价八十五至九十万元，去年底旋又以七折为广告诉求，新北市例如板桥更以号称破盘四字头，开出第一枪，虽然销售不错，惟仍未完销。现阶段这股竞价求售风潮已逐渐蔓延至桃园地区，尤其是在航空城以及机场捷运等重大公共工程加持下，桃园已成为目前六都唯一人口净流入地区，惟在近期预售与新成屋累积高达四百五十八个建案，也已逐渐呈现去化迟滞情况，至于新竹与中南部各地，景气转折最显著的挑战，就是今后房地产相关业者必须面对买方市场优势远大于卖方市场之另一崭新竞价促销策略。
由以上分析可知，虽然当前房市景气尚未触底，在可预期的将来预期会逐渐迈向「U型谷底」盘整，而呈现预售屋、新成屋与中古屋竞价求售情势，在建商或投资客争相出清存货前提下，房价不容乐观，尤其是在持有成本(包括利息、税负与管理费用)和跌价损失大于租金收益，持有房产可能沦为负资产之疑虑下，可以预知的是理性购屋时代来临，业者必须积极因应价跌所面临的另一波新挑战。
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