财讯／富邦郑本源 从小资族到坐拥豪宅的理财心法
文／廖君雅
一般人一生中通常只能换一到两次房，甚至穷尽一生的时间与精力，也无法实现购屋梦，但有人却能循序渐进，为自己和家人提供更舒适的生活环境，富邦人寿董事长郑本源就是最佳案例。
「听说董事长又换房子了？」提起郑本源，富邦的同事们最深刻的印象就是董事长很爱买房子，每隔几年，就会听说他又搬家了，但可别以为郑本源是一位房市投资大户，实际上他也和你我一样，是从小资上班族开始一路打拚，逐步累积购房实力的打工仔。
郑本源是高雄长大的南部囝仔，离乡背井北上求学、打拚，1973年，台大法律系毕业的他，退伍第三天就顺利考进国泰产险（富邦集团前身），当时面试官就是现任富邦集团总裁蔡万才，41年来，郑本源工作没换过，一路从基层科员做到富邦人寿董事长；但他却为了寻觅一生中最理想的安乐窝， 换过十次居所。
「当时我的办公室在台北市南阳街90号的国泰大楼，有一天发现公司楼下挤满了100~200人，后来才晓得，原来这些人是排队等着买国泰建设的房子，即使价格贵个1~2成，大家还是抢破头。」这一年，郑本源见识到民众趋之若鹜的买气。
这个令他印象深刻的场景，正是40年前台湾房市荣景的缩影。七三年前后，恰巧是中东战争爆发、油价上扬的时机点，台湾正面临通货膨胀、房价飙涨的连锁效应；当时北部就业人口大量增加，购屋需求强烈，只要有新案推出，很快就被抢购一空，更刺激房地产涨幅。
郑本源和太太结婚后，分别在台北市和平东路、新北市板桥和新店区租过房子。直到工作第三年，终于选在新北市中和区落脚。他说，当时夫妻即使努力赚钱、存钱，但收入实在有限，买不起市中心的房子，决定「先求有、再求好」，权衡预算和两人上下班的交通便利性，后来筹到自备款15万元，贷款买下30坪大、总价45万元的公寓新房。
不到三年，由于第二个小孩即将出世，郑本源决定卖掉房子，换到坪数更大的永和中正桥旁新屋，这次换屋经验让他很满意，「不但是面河景第一排，离公司也更近。」令他更惊讶的是，因为是卖旧屋买新屋，第一间房子以总价95万元成交，扣掉装潢费用5万元，让他整整赚了1倍。
再过3年，郑本源已晋升为主管职，这时候的他，有能力换到台北市中心的精华地段；加上太太是公务员，收入稳定，这次他下订当时东帝士集团在和平东路推出的新建案「俪园广场」，以总价240万元，换到40坪的电梯大楼。
第二阶段：换屋挤进台北市
「虽然坪数差不多，但重点是搬到市中心了。」郑本源还透露一个小插曲，其实先前太太幸运抽到牯岭街公教宿舍的购买权，30坪只要价90万元，然而考量四口之家的空间需求，最后并没有去住，而是和第2间房一起出售，两者成交价位都在160万元左右，平均获利至少4成，凑齐第4间房的自备款还有余裕，不用再额外掏钱。
此后，郑本源的换屋专业愈来愈精，加上收入持续稳定增加，他建立起一套换屋心法，那就是只看新屋，且每3~4年，就要选定下个更棒的新家。「因为3~4年的房子还很新，卖相最好」；而坚持以自住为主的他，手上也绝不囤积第二间房产，每次要卖旧屋，原屋装潢几乎「全部奉送」，不但买主心生欢喜，认为买到赚到，他自己搬起家也变得格外轻松。
为了累积换屋实力，郑本源自设三成的停利点，并善用向银行贷款的空间。「能贷7成就7成，8成就8成，我一定贷满（额度），而且前几年选择只还利息、不还本金，让压力降到最小，」郑本源认为，这种方式很适合预算有限、收入稳定的上班族，「不能让房贷吃掉一大半的生活费，排挤到食衣住行其他需求」。
在和平东路住了3年余，郑本源又萌生换屋念头，但这次经验让他最刻骨铭心。十年来，他和太太看过的房子不下数百间，即使实战经验丰富，然而两人一听到「台北市」加「大坪数」就热血澎湃，更何况是这间位于内湖德安百货、大湖公园旁的「独栋别墅」，简直是完美满分。
「这是我第一次买预售屋，下订的时候还很兴奋呢！」郑本源的第5间新房，使用坪数约115坪，成本含装潢约600万元，除了依山傍水、离上班地点近，可自主使用的大坪数空间和庭园景致，让郑本源眷恋难忘，一住就是11年。
然而，再完美的情人仍有小瑕疵，那几年让他最困扰的就是房屋「漏水」问题，郑本源回想，每逢台风下雨，家里的天花板轮番漏水，几乎每2年就必须「整修」，最后连女儿的房间也开始「闹水患」，只好决定搬家，由于住较久，房子涨幅也扩大，单坪价格从5.7万元涨到23万元，这次获利出场至少3倍。
第三阶段：桃园Ｃ／Ｐ值高
千金难寻心头好，多年来住惯大坪数的房子，要再在台北市找相同条件的房子，着实不是一件容易事。郑本源说，一开始在内湖找，怎么找都找不到适合的物件，后来山不转路转，他在桃园找到「呷意」的房子，就此开启了另一个人生桃花源。
「我搬来桃园，已经15年了，换过3次房子。」一路从中悦丽池、中悦知音花园广场，一路住到现在的中悦帝宝，都是使用面积超过百坪的豪宅社区。然而，郑本源满意的说，虽然住得更远，却能更快到公司，「有一次我在办公室加班到10点半，回到家居然才18分钟，很多住在市区的人甚至办不到。」
回顾郑本源的换屋史，大致分为3阶段，特点是区域由远而近，坪数由小而大。从一开始的新北市中、永和区域，让他得以取得预算与生活机能的平衡；第二阶段，他举家搬到台北市区，住过和平东路、牯岭街和内湖，享受都会蛋黄区的便利性；第三阶段，郑本源则搬到桃园，至今共换过3间百坪以上的豪宅，游泳池、健身房、宴会厅等便利设施，想得到的「应有尽有」，充分满足他的需求。
而身为王牌业务员的郑本源，更是逢人就分享自己住在桃园的好处，在他的鼓吹下，有不少同事跟进在桃园置产。他强调，桃园不仅四通八达，且性能价格比（Ｃ／Ｐ值）相当高，更何况「台北的公共建设，自己一样能享受」，相同的预算，在桃园和台北实际买到的面积就差了3、4倍，看到许多小资年轻人买不起市区的房子，郑本源认为，自己这一路走来的换屋史所累积出来的换屋心法，都是真金不换的亲身宝贵经验，值得年轻上班族参考。