理财周刊／从小资集资到获利出场 (一)
上次Oma透露了小资们集资买房的概念与操作方法，我们也针对团主、团员们(请见七一六期)彼此须注意的事情提供大家一些依循法则，但即使有这些法则，实际的团主募资或是团员们集资的过程，状况其实会case by case，有些状况可能是某人(这人是团主最好)出资比例最高，其他则由团员各认购一些额度；有些案子则可能是团主为受委托操作者，团员们出资比例接近相等，后续获利依比例分派盈余并给团主一定比例佣金等等，而形式与资金结构则五花八门。而不论钱是依照怎样比例「凑」出来的，或是大股与小股的合作，或团员们轮流以一定比例的借贷额度入资，在不同物件上轮流做团主进行交易，其实只要白纸黑字谈好、写好，就都可以进行。每个集资购屋团想要透过物件进行怎样的修剪改造或进行怎样的商业活动以确保能够活用大家的资本买入资产，需要在前期甚至还没签约前就须谈清楚且有正式纪录，待从购屋买地到营业活动与收益的商业模式与金流都很确定后，撰合约、签约是必要的工作(若金额庞大，团员彼此熟悉度不够，为求谨慎，亦可请律师做为公证)。 似乎这一切做法与其他领域的生意形成是一样的，没错，做生意、做投资就是人跟钱，想做什么跟如何做要先有共识。回归房地产，我们大致可依照土地发展情形分成三个类别：类别一：在已发展区域购屋选地，必须先有共识要做什么？如何赚钱？
在都市区域，基础交通建设、吃的、喝的、玩的都有的地方，人潮自然大量聚集流动，这样的区域适合讲求方便、热闹的学生、上班族、年轻家庭、商办的需求。在这种区域中操作，应先思考出场的方式：出租给个人、出租给企业。然后才能针对不同出场方式，选择房地产最讲求的—Locations!!
A.出租给个人：不论是学生或是上班族，大家都是人，大家都爱方便同时又不想太吵，故若是租给个人，则建议周遭尽量宁静、出入单纯，但离商家如7-11或全家不超过五分钟走路路程，这有机会提高租金跟出租率，得到相对稳定且满意的现金流。
B.出租给企业：不论是本土或是外商，企业是由人组同，办事情有效率对企业最重要，建议地点选在交通极为方便、车好停、银行、邮局方便之处，做生意扯不开金、物、人流，企业主挑地点颇重视这些会影响营运效率的「基础建设」，会算的企业主，宁可多花一点钱购得或租得好地点，换取更高的营运效率与获利能力。其实这类型的空间比较容易操作获利，风险性也较低，但团主须思考要挑选地点，在A与B中，团员要能懂最终的商业模式并信任主要操作交易的团主。
类别二：在可能都更区，先从政策、商务投资消息打听，切入买地或买房。
这样模式类似中间商，算是土地开发的角色，站在开发某块土地的角度，团主团员要从政策面了解都更完成度与完工期、交通建设完工期、附近商务投资案等等各种讯息确定地点会增值，才可能有都更发展期间的转卖出场机会。
操作这样类别的出场，通常获利空间与弹性比较大，但也需要负担低的资金流动性问题及较高的风险(政策改变、工期延宕、钉子户出现等问题)，除了以合约规范合资权益以外，若有系统性、持续性操作且具有规模，可考虑成立合资公司进行之，但还是建议让投资机制设立得越简单越好。
类别三：自行导入商业活动，经营空间，这也是青年创业者最喜欢走的空间开发方式，换句话说，通常是开某种店或是经营空间卖capacity。
这样的性质尽量挑选人流多的且流速慢的地方，如此不论开怎样的店或做怎样的营业活动，基本上可保有一定的「流览」人数。经营空间的模式，除了买下产权自己担任房东操作的模式外，小资投资团们亦可考虑一起成立公司，租下好的空间担任二房东，二房东模式可分三种模式，本期先介绍格子趣模式，另两种下期再详述。格子趣模式 挑地点就看人潮格子趣真正的获利来自于房租收入或贩售商品的分润，也是一种卖Capacity的观念，但其实这样的观念早已行之有年，空间经过适当切割安排后，可出租给许多不同小店进行商品上架摆设，等于是开一间小百货公司给人家付费设柜，部份商品还可另谈销货毛利的分润，用以让来承租的小店长交换陈列的精华空间位置。
常逛西门町的人都会知道，来西门町最吸引人的，绝对不是百货公司里的精品，而是摊位和精品小店所贩售的特色商品，再加上人潮保证、观光客聚集，这里的摊位一位难求，倚着柱子摆放的摊位更是特色生态。人潮等于钱潮的情况下，这些柱子每根租金一个月大约三．五万，虽然数字不大，但对小本生意的小老板们来说，一个月如果花三万多租金，却只能租到摊位，未免也太不划算，如果要打平，恐怕还得扩大规模，营运风险其实是增加的。小摊商又想在黄金地段占一席之地、又不想花大钱，他们的两难却是小资们的商机。小资团如果可共同了解小摊商的需求，集资抢购小摊商无法承担的黄金地盘，再分租给小摊商，如果稍稍有一点附加价值，例如工读生，或是先租好一整根柱子，再便宜分租给各个摊商，都是双赢的作法，摊商的房地产商机，除了在捷运闹区以外，夜市也很常见，如果小资们有兴趣当摊贩的房东，不妨多去走走、打听周遭行情。(文未完)