理财周刊／从美国中产家庭房产投资可以学到的教训
现任：台北市/新北市老屋改建发展协会理事长、台湾商务平台创办人、台湾天使投资人协会理事长、品嘉建设关系企业创办人学历：台大土木工程系，营管博士、企管博士、法学博士著作：你一定要知道的都市更新、房地产胜经2.0良心篇⋯⋯等15本
根据美联储的资料，从二○○八年到二○一○年的三年是金融危机高峰期，这期间，最富有的十分之一的美国家庭财富平均累积增长二％，财富不仅没跌，反倒涨了一点。而同期，中等收入家庭的财富缩水三九．八％，他们显然受打击很大。
相比之下，收入最低的三分之一的美国人，由于基本没有剩余财富，所以就无所谓财富缩水或者增值了。
也就是说，在美国财富分配结构中，最富和最穷阶层没受金融危机的冲击，反倒是位于中间的中产阶层遭遇最惨，导致所谓的中间阶层的空心化。
中产阶级跟富人的不同经历到底是什么造成的呢？这是体制问题，还是他们投资理财安排的问题造成的？有什么教训是值得我们去学习的？以达到即使有经济危机，也能财富保值呢？
分散投资是上策
之所以有这种结局，主要还是理财安排的问题：美国中产阶层的财富过度集中于房地产，并且还有很高的住房贷款，把房价下跌的影响放大几倍，而富人家庭则投资非常分散，既有房地产，更有金融投资。
根据波恩大学三位教授的估算，到二○○八年金融危机之前，美国富有家庭大约三○％的财富在房地产。
而收入处于中位数的真正中产阶级家庭近六五％的财富在房产上，其中还有相当于房价七○％左右的住房中长期贷款，也就是说，住房贷款大约是自有资金的二．三三倍。这种房贷杠杆，在房价上涨时会把房产投资以三．三三倍的速度上涨，但房价下跌时把冲击放大到三．三三倍。
从二○○七年年底到二○一○年年底，全美房价平均大约下跌二○％。这等于使中产家庭投入房产的那部分财富下跌六六．六％，让家庭总财富缩水四二％。
相比之下，富有家庭不仅房产投资占比要低很多，平均三○％左右，而且他们中间的八五％没有住房贷款，或者只有少许杠杆。结果，房价下跌二○％对他们总财富的冲击平均不到一○％。比如，对房产占财富三○％并且没有杠杆的家庭来说，房价下跌只使家庭总财富受损六％。
因此，中产阶级的财富过于集中房产并且有高杠杆，而富有阶层投资分散，是造成中产阶级空心化的主要原因。
投资结构差别所造成的影响还不只于此，因为那三年里，很多金融资产不仅没跌，反而升值很多，政府公债和一些对冲基金就上涨不少，连股票指数在包括股息之后也基本持平。美国中产家庭的财富遭遇给我们什么启示呢？
根据近期的统计结果，台湾人的房地产投资平均为家庭净资产的六○％，与美国中产阶级家庭在金融危机之前的水准相当接近，也显示台湾家庭的财富显然过度集中于房地产。除非这种投资结构有所调整，否则，会面对极高的重复美国中产阶级财富大缩水经历的风险。