理财周刊／从社会变迁看台湾房地产大未来
文／庄孟翰
Ｑ：根据内政部统计，截至今年三月底，台湾六十五岁以上老年人口331.2万人，占总人口2357.2万人比例达14.05％，正式迈入高龄社会，亦即七人当中便有一位是老人，预估八年后每五人就会有一位老人，人口结构老化快速正严重冲击经济，包含就业、居家照护及房地产等市场，都将面临严峻考验。
值得关注的是，近年家户增加数量已超过人口成长速度，且随着六十五岁以上老年人口的增加，每一家户人数已呈逐年下降趋势，必然直接冲击首购之刚性需求。
想请教庄教授，未来台湾在少子化冲击下，总人口必定随之减少，加上老年人口逐年增加，依照目前85.36％的高住宅自有率，对于房市供过于求的情况是否将与日加剧？
Ａ：事实上，主管机关也相当关心此一议题，当台湾正式步入高龄社会后，不少人担心85.36％的高住宅自有率，将来有可能出现年长者卖房养老的情况，届时在房屋供给数量加大，加以少子化冲击之下，是否会出现房市供需失调的问题。
如要深入探讨此一议题，包括：
一、房价太高及所得长期偏低，加上就业不易，因此即便房价再大幅下修，还是有很多年轻人买不起。
二、近年税制结构大幅调整，持有成本与交易成本大幅提高，下滤作用有限也是因素之一。
三、将来如都更顺利推动，还会增加三至四成的容积量体，居住面积再增多，对于房市必然又是另一严重冲击。
四、目前仍有不少未必符合市场需求的无效空屋，是否有可能活化运用？以下再从社会变迁探讨台湾房地产大未来之发展趋势。
一、 因应长照需要，长辈无余力资助子女购屋─长照时间约7.3年，一生所需费用约三、四百万元
台湾在2018年三月正式步入高龄社会，就目前不断超前的速度，预估将于八年后(2026年)进入「超高龄社会」，而根据世界卫生组织(WHO)2004年推估，人类长期照护之潜在需求为七至九年，依据国人平均寿命和疾病型态等变数推估，一生当中的长期照护需求时间约为7.3年，依此推估，一个人所需要支出的费用约三、四百万元，两夫妻就需要约七、八百万元。因此，一旦届临退休年龄，为因应长期照护需求，在自身难保现实情况下，势必无法再像过去一样资助子女购屋或帮忙支付头期款，而使得刚性需求不如往昔。
二、房价飙涨，首购难上加难─双北涨幅超过110％，结婚年龄延长
这波房价飙涨以来，双北市涨幅皆超过110％，现今即便房价跌幅超过两成，但对收入有限的年轻人来说，还是很难负担得起房贷，根据台湾智库「首购族购屋术」网路问卷调查显示，在薪资没有成长，物价却不断高涨的年代，首购族当中有五成六需要靠父母资助才能买房，亦即仅有四成多的人有能力凭借自己的力量购屋，而欲入手的房价则在一千万以下，并且以七百至八百万元为主。
但在人口逐渐老化，加上年金改革，许多军公教退休金锐减后仅能支应一般生活及老年照护所需，根本无力再资助子女购屋。以台北市为例，房价在历经十年大幅飙涨，原本一千万的房子暴涨一倍之后已超过二千万，而在薪资所得倒退十七年情况下，要如何有能力增加这多出来一千万的购买力？
另外，年轻人在租金支出超过家庭收入30％的背景下，想要一圆购屋梦，简直就是难上加难，这也难怪年轻人的结婚年龄会一再延长。
2011年九月，一群示威者进入纽约金融中心华尔街，当时媒体以占领华尔街(Occupy Wall Street)显著标题报导，其主要诉求在抗议大企业的贪婪以及种种社会的不公，意在凸显99％的中产阶级和穷人无法再容忍一％有钱人的贪婪与腐败，这其实就是一场贫富不均「Ｍ型化」社会的社会主义与资本主义的争战。
而从这项活动显现的是中产阶级逐渐消失，社会仅剩富裕及贫穷两个极端的「Ｍ型化」社会，于今也常被用来形容台湾及香港两地的社会写照。
十几年来台湾贫富差距恶化的速度超乎想像，根据行政院主计处公布的统计数据显示，2016年家户所得前5％的家庭，也就是位于金字塔顶端者高达470万元，相较于最低5％家庭的年平均所得4.7万元，足足相差一百倍，在贫富差距逐渐加剧情势下，豪宅与小宅两极化趋势亦必愈来愈明显。倘若此一发展趋势无法有效防范，难保香港数十亿元超级豪宅与蜗居于仅数平方公尺的「笼屋」、「㓥房」等极端居住空间环境不会在台湾复制。
四、房市「七高」，后遗症逐渐显现─高房价、高自有率、高空屋率、高公设比、高税负、高房价所得比、高房价租金比，全球罕见
台湾房地产市场长期存在诸多矛盾又不合理的问题相互交杂，就连诺贝尔经济学奖得主席勒教授应邀来台演讲时都表示，对于房市长期存在三高感到匪夷所思，包括高房价、85.36％的高自有率、高空屋率等问题，然而，实际上台湾不只这三高，还包含30％至35五％的高公设比、高税负、高房价所得比、高房价租金比等七高问题。
此外，更有人提出台湾房价甚至比日本东京还要高，惟日本所得是台湾的两倍多，未必能够据此相提并论。当前台湾高房价已潜藏着许多矛盾而又无解的种种难题，现阶段政府却又加紧推动社会住宅，预定八年内兴建十二万户，由此不难预见未来空屋、余屋将会越来越多，而都更所增加的量体则又会加剧问题的严重性。
观察台湾人口结构及房市变化，面临少子化及人口老化等问题，与邻近国家日本极为相近，按日本目前空屋数量高达820万户，根据日本国土交通省预估，2040年将有约九百个城镇会面临更严重困境，加上日本年轻人偏好购置新成屋，以致二手屋的销售率仅约15％，因此一般预期未来空屋率也将逐年增加。
反观台湾，近年因经济环境变迁导致下滤作用受阻，无法形成良性循环，就今年三二九档期而言，较受欢迎的皆是小坪数、低总价的小宅，众所瞩目的豪宅却宣告缺席，由此可见未来房市两极化的情况将会与日俱增，至于无效空屋增加之后，则应严防沦为治安死角。