理财周刊／看准房产商机 从零开始赚一亿

文．洪宝山

「人家常说：『股票市场有如屠宰场，来一个杀一个，来两个杀一对。』其实这方面我也体验到了，但是我不气馁，从哪里跌倒从哪里站起来，靠投资房地产累积大财富。」积富房屋总经理吕原富表示，小时候看别人每天上班下班，到了现在，应该还是有80％的人仍然每天很辛苦地上下班─老实说，这样真的赚不到什么钱，也存不了很多钱。「我常思考一个问题：很多看起来很有钱的人，好像都不太需要上班，却可以每个月、每年赚很多钱。」吕原富说。

投资比努力工作更重要「自从进入房地产业，虽然每个月赚一、二十万，但还是没有多少钱；为何那些投资客，他们都不用做事，只靠着投资房地产，赚的钱就比我还多非常非常多？我仔细思考，是否我和一般人的理财观念有错误？后来我得到一个想法，也是我最近的口头禅，那就是『努力工作很重要，但学会投资比努力工作更重要』」。

吕原富说，自从开始投资第一笔房地产，在五个月之后获利五十万，从此爱上投资这个行业─原来随便一个没有钱、没有人脉，甚至学历也不是很高的人，都可以靠房地产致富。原来，「白手起家不是梦，靠投资赚亿万也不是梦，只要付诸行动。」从另外一个角度来看，重点在于观念，当心态改变了，你的习惯就会改变，此外还要加上执行，不能只是空泛地乱想，要真正地去落实。他也指出，投资的过程绝对不可能一帆风顺。「开始投资房地产后，每年都有人问我，明年能不能投资房地产？后年能不能投资房地产？」理论上，房地产只会涨不会跌，因为「你买的房子，你会不会赔钱卖？」所以一般来说，答案都是不会，连立委、总统都不会赔钱卖房子的，也因此基本上，房价是不会跌的；至于非理论上的状况，比方像屋主缺钱，才有可能赔钱卖。换句话说，投资房地产真的比较稳健。吕原富强调：「我一直坚持这样的信念，有钱就投资房地产，唯一的例外条件是除非出现利率高涨，而在利率涨到3.5％之前，都不用害怕。我有算过，如果利率涨到3.5％，届时出租的租金可能无法负担贷款，那时候有钱人应该就不会投资房地产了。」

为人作嫁 圆致富大梦在政府打房政策下，积富房屋在桃园地区依然表现耀眼。亮丽的成果与累积下来的历练，也让吕原富总经理集结过往心得，在日前发表书籍作品《从零开始赚一亿：吕原富教你看准时机，钱进房市，资产大翻身！》

他表示，积富房屋的宗旨，是教导想要投资房地产的人，如何投资致富。﹁我们跟一般仲介不太一样，他们是帮想要致富的人圆一个梦，我们则是要帮人家圆一个投资理财的梦。」他强调，「我自己靠投资赚了不少钱，我也想要分享给更多人，能够借由投资房地产真正赚到钱。」对于当前环境，市场不乏好奇「现在外在条件不好，不正是可以进场的时机吗？」吕原富指出，所有的投资大师都说，要危机入市，但每次当真的遇到危机，多数人反而不敢入市。「像是2008、2009年金融海啸时，我就跟投资人说，现在利率在1.7％、1.8％，不用怕；2011年，政府祭出奢侈税，大家都不敢买房，我又说，还是不用怕，因为利率才1.9％。」对于目前的危机，吕原富依然坚定地告诉投资人：「不用怕，继续买。」但是大多数的人还是会怕，只有有钱人会继续买。「就算到了2017年，房价还是会继续涨，不过这时的地点就很重要了」，他说。

房地产投资 处处有机会吕原富认为，九成的投资人其实都会很担心受伤，因为害怕房价会下跌，其实有一个投资的原则就是「哪边有重大建设，你就往哪边去！」像是桃园有捷运红线、绿线、蓝线在动工，航空城则是十五到二十年的长期建设，因此三大捷运就是桃园房地产会大涨的关键。跟着捷运走，基本上都不会亏到钱，而现在还是投资的好时机。积富房屋执行长张秀满表示，投资需要一些知识跟观念，所以要先投资脑袋，要先上课，对房地产要有概念，才能投资得又久又稳又有保障。常常看到很多人，很勇敢地去买，但是也亏了很多。很多人的观念都很守旧，都在等，等选举结束才要买，结果总统选举完，又等立委选举，立委选完又等县市长选举，永远等不完。另一个观念是，投资房地产跟自住不一样，自住的条件要求多，投资则是「地段对、价格对」就好，所以每个房子都会找到它的主人。观念调整一下，投资就会更顺畅。投资不用害怕，要有胆量，房地产只要登记在你的名下，就算没卖掉，也可以出租；短期卖不掉，也是可以出租，等待机会再卖。近期政府推出不少打房的措施，像是房地合一税等，吕原富表示：「45％的房地合一税又怎么样？你赚100，就算缴了45的税，你还是有赚55啊！而且满两年后，税率降到20％，如果这时才卖，获利还有80。」所以大家其实把焦点都放错了，先去找到能让你赚钱的房子，再来担心税的问题吧！不然你连赚钱的标的都没有，税也跟你一点关系都没有；何况缴税是国民应尽的义务，所以不用害怕，重点是「能够赚到钱最重要！」因为你缴税，国家才有钱继续建设，房地产也才有机会继续涨。

「台湾这十一年来的房价，已经来到相对高点，至于哪边还会继续涨？其实就是有重大建设的地方。」吕原富说：「不是因为我住桃园，就说桃园好，是因为桃园有重大建设。相较于其他地方的捷运建设，要嘛不是已经盖好了，不然就是盖到一半；只有桃园，蓝线今年才要开工，至于其他两条都还没，换句话说跟着重大建设走就对了。」

哪边有建设就往哪里去他分析，捷运绿线从八德，经过桃园火车站，再到中正路，也就是中正艺文特区，因此中正艺文特区这边，一定还会涨，那边对桃园来说，就像是台北的信义区一样。

「我在《从零开始赚一亿》这本书中有提到，要掌握『一低四高』，你才会赚得比别人多。」什么是「一低四高」呢？所谓「一低」，就是买到便宜的房子。但是如何找到比市价低一到两成的房子？而且市价要如何确认？这当然就是要上课─投资就是要上课。至于「四高」，则是贷款成数高、卖出价格高、时间效能高，和加入高效率团队。

吕原富指出，买房子是可以贷款的，其中最大的困难在于贷款成数以及贷款利率，尤其是投资房屋，因为不是以自住为目的，所以贷款成数更是重点，贷款利率反而影响较小。以一千万元的房价来算，如果是八成的话，就要自备二百万元，如果成数是九成，那只要自备一百万元就可以了，这中间差距的一百万元，可以拿来投资另一间房屋使用。

而要取得高成数贷款的要件，包括：一、一定要有收入稳定的工作；二、一定要有存款；三、最好有良好的信用卡使用纪录；四、最好不要有负债。

另外，因为买卖房屋跟所有的投资工具一样，都是要买低卖高，但是如何将房子卖高，则有几个关键因素，包括：一、原本买的价格就偏低；二、房屋的价格提高了；三、房价因为重大建设的进行而上涨；四、透过专业团队的行销。至于「时间效能高」，指的是投资房地产的一个重点─速度。以长远来看，投资房地产是可以致富的，关键在于投资报酬率跟杠杆效应。因为贷款成数高，代表投资报酬率高，不过近期由于打房，所以短期投资房屋的成本增加了，因此如果可以放两年，一来没有奢侈税的问题，二来房屋增值的获利也会增加。最后一个高，是加入高效率团队。吕原富说，单兵作战的时代已经过去了，现在是团队作战的时代。积富房屋的定位，跟其他房仲公司不同，是以帮客户投资房地产规划为目标的房仲，并且深耕这块领域，持续帮助投资人以投资房地产获利。

吕原富出生：1976年 学历：中国海专肄业(现台北海洋技术学院) 现职：积富房屋总经理 经历：鸿邦建设销售员、镇瀚投资公司销售员

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