理财周刊／交屋前解约多，不少建商开始头疼！
图、文／理财周刊Q: 淡水杜小姐问：我住在淡水淡江大学的旧商圈内，约只有15坪大，两夫妻带一个小孩，虽然够住，但空间不够大，一直想换屋。淡海新市镇于2006~2007年开始推案时，每坪房价在14~15万元，若以30多坪的3房格局，总价约400~500万元，这个价钱对台北市市中心的人来说，可能卖一间房，就可以在淡水换两三间房，但如就每坪才10万元不到的旧房子来说，卖不了几个钱，我实在换不起房子。
多年过去了，淡海新市镇的房价涨得更凶，前两年，借由轻轨捷运的题材，有些新建案每坪开案价格，竟然从20余万元直冲到30万元，甚至还高达40万元，而这个新价格，对我来说，更有如「天价」般可望不可及。
不过，淡水轻轨捷运动工后就停工，而这两年政府打房，淡海新市镇的房价好像上不去了，大家都说，这边的房价议价空间已加大，但我怎么还是有「换不起」房的无力感？A：最近，我在淡大研究所教的毕业学生来看我，三十多岁的他是派驻到中国大陆工作的台干，今年因为想结婚，想在淡水买房子，希望我提供一些参考意见。
会想在淡水买房，一方面是淡大毕业，有地缘性，对这一区比较熟悉，另一方面则是因为同是淡大毕业的女朋友住惯了淡水。
我给他的建议是要至少看过一、二十间房子，且每次看的房子都要做笔记，而他也说，早先去淡水看房子，都照上课教的做笔记，且把握以下原则：
一、房屋及车位分开计价：将车位价格扣除掉的总价除以坪数，才能了解每坪房价多寡，以了解建商开价是否偏离市场行情，懂得拆算，才不会被骗。
四、建商品牌。
五、若是成屋则要核对室内实际使用空间大小。
七、看是要买在马路边，还是巷子内，若是巷子内，要注意巷道宽度与消防车能不能通行等居家安全相关问题。
但重点还是在「杀价」，他谈到，在10多间房子中，他较中意的一间，开价1200万元以上，他直接杀8折谈，但销售人员坚持8.5折，当场议价不成，但回到家不久，又接到对方来电询问，似乎只要价格稍微往上加一点，就有机会「成交」，而他还在考虑中。
对很多购屋者来说，结婚是买房的一大动力，但在房市向下修正的这个时机点，可以多多看屋。值得注意的是，现阶段不必急于买房，也可先租房，「以租代买」。
会做如此建议，主要是目前房市由多翻空，开始走下坡，价格仅有小幅修正，此时进场，还不见得买在最低点，不如多等一段时间，届时，也许房价总额减个50~100万元，都还很值得。
交屋前解约多，不少建商开始头疼！
Q:桃园朱先生问：大家都说房市要跌，怎么建商还在拚命推案、盖房子？
A:我的一位EMBA学生是某家建设公司的CEO，今年初与我电话闲聊，谈到最近遇到小麻烦，有一位投资客买了他位于桃园市政府旁巷弄内建案的三户房子，想要解约！
他说，该建案在2013年10月推案，当时，他还在考虑要不要延至2014年再推案，后来接受代销公司的建议，如期推案，而房子慢慢卖，在2014年农历年前，他曾打过电话告诉我，还好接受代销公司的建议，现在房子销售已高达8~9成，因此，景气似乎不像他预期的那样糟。
只是，他以为巷弄内的建案，应该是自住客居多才对，直到该位投资客要求解约，他才发现有不少投资客，只要地段好，连巷弄内的房子都会投资。且据了解，这位投资客连同附近的预售案，总共投资了8户，在即将办理交屋过户，马上面临自备款不足，不但银行核贷成数大幅紧缩，并且即将面临按期缴交贷款的问题，而不得不先行「断头」，只求「平盘」卖出。
一般来说，预售屋还不在奢侈税课征范围，因此，不少投资客会在交屋前，以「红单转手」的方式先落袋为安，此时，顶多被课财产交易所得，但一旦过户后，马上就要面临按月缴付房贷的压力；再者，则是奢侈税「闭锁期」2年的限制，否则一旦出售，就会被课10~15％的奢侈税。
该位投资客因不想揹房贷，也不想缴奢侈税，因此，希望解约，宁愿先前缴的2成自备款被扣违约金。
但要不要让客户解约呢？令他非常头痛！因为房市走下坡，让客户解约后的那三户房子，有可能卖不到当初预售的价格，重新拿到市场销售也不见得好卖，且日后若变成「余屋」，公司又马上要面对逐渐调高的房屋税及地价税，实在划不来。
由此一案例，消费者也可以多多观察，一旦房市走跌，投资客抛售的情况会愈来愈多，价格下跌则是下一步。因此，想要买房的首购族，平时就要多看屋，多累积经验，俾便适当时机进行「杀价」，以期购买到一户得以安身立命的安乐窝。 (颜琼真整理)
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