理财周刊／善用余(空)屋 加速解决居住需求
Q:准总统蔡英文预定8年要兴办20万户社会住宅，一般咸认难度很高，主要原因在于先天条件欠佳，既没钱也没地，不像有些国家大部分土地都属于国有；近日有房仲业统计全台有近20万户的余屋待售，如果两者能互补，不就可解决大半问题，此外，这么多余屋没卖掉，房价是不是还会继续下跌？
A:在房价高涨，政府陆续祭出各项抑制房价措施时，我就曾多次提及行政院主计处每10年一次有关全台空屋的统计资料，而最近一次则为2010年的1,560,355户，空屋率为19.3％，都较2000年的17.62％及1990年的13.29％高出甚多。
此外，距离最近的空屋统计资料，则是2015年5月，中央银行根据营建署所公布台电用电度数的推估为143万户。惟在此必须附带说明的是，主管机关曾就庞大空屋深入探讨，初步认定其中约有一半属于第二屋或休闲住宅。
而由2014年及去(2015)年买卖移转栋数急冻，去年只剩29.5万栋，今年预估应不会超过26万栋，再加上过去几年大量预售，陆续完工的交屋高峰，预料主计处未来所公布的2020年调查报告，空屋率可能更高。
至于东龙不动产企研室统计，2010～2015年全台湾地区共核发了48万6,370户住宅使用执照，以较乐观的6成平均销售率计算后，建商手中应该还有19万4,548户，有近20万户的余屋待售，推估在没有市场新余屋增加的情况下，至少也要4年的时间才能够消化掉。不过这与内政部营建署统计近5年建商手中约4万户余屋数据有很大差距，或许与定义、时间差异有关。
在蔡英文、台北市长柯文哲及新北市长朱立伦都提出兴建社会住宅时，我就多次提出建议，认为解决青年或经济弱势族群的居住问题，不必全靠政府兴建，应适度善用市场上大量空屋的看法。 房仲业20万户余屋推估，及营建署所公布台电用电度数的推估为143万户，出现100多万户的差距，主要原因在于「空屋」与「余屋」实际上是两件事，有时候很容易混为一谈。
至于政府如何掌握空屋的落点，则又是另一大空屋运用的难题，而一般常提到的余屋，通常都在建商名下，未来大都仅供出售，不太可能提供出租使用，对于政府推动的社会住宅帮助不大。不过，因为过去11年的大多头行情，在北台湾的各大重划区，有不少案量推出，并且带动该区域房价不断向上攀升，而在供给量大增的情况下，又逢市场景气反转，自然造成很多空屋、余屋，主管机关可针对北台湾重划区的空屋、余屋进行调查，好好掌握资讯，以便做为政策拟定的参考。
而在当前行情走跌情况下，建商手中余屋过多，必然构成财务调度一大压力，因为余屋一直没去化，就如同银行「烂头寸」般，难保时间一久不会沦为「烂尾楼」，更何况当初以土地跟银行贷的「土融」及以建筑贷款的「建融」，一旦完工落成，银行一定会不断催促偿还。此外，就像车子一落地就开始「折旧」般，建商盖好的新成屋一领取使用执照，经第一次所有权移转登记后，产权没移转出去，建商就得开始负担地价税及房屋税，存货数量一多，都是一笔相当沉重的开支；倘若房价持续下跌，岂不形同蜡烛两头烧！
因此，在短期大环境不可能马上好转情势下，如何让建商肯「让利」、「折价」出售，也是相当值得探讨之一大议题。
此一问题往往在于建商不太愿意主动「降价」出售，深恐破坏行情，因此，像2012年初，兴富发前董事长郑钦天即表示房市将下修15％，而随即将售价打85折，紧跟着创意家广告代销全坤建设在万华的建案，更祭出「75折不二价」，也未见「完销」报导；因此，截至目前为止，表面上仍看不到建商是否真正「让利」的促销广告，而只有私下降价求售，并且幅度有逐渐扩大趋势。
不过，最近市场却有愈来愈多建案送装潢的「让利」作法，例如实价登录仅较「行情价」降5％，亦即1000万元的定价，签约价仅950万元，而建商实际仅收850万元，其中的100万元就是「让利」给购屋者的「装潢费」，但其前提是，购屋者的百万装潢费收据抬头为建商，让建商变相的灌入营建成本。另外，建商去化余屋的另一种方式是「营建换屋」，也就是以预售屋折价抵付营造厂之工程款，而营造厂则又会顺势将此类烫手山竽转售给下游厂商或工头；这种方式在1990年至2003年的房市大空头时代极为盛行。
一般而言，下游厂商在担心无法顺利取得工程款情况下，被迫换购房子，此时房价大都会以行情75折或8折折抵，甚至有些地段较差者可能更低，这些下游厂商拿到折价屋之后，有可能再减个5％~10％再「让利」给亲朋好友，以求快速变现，这些作法一向都是景气长期低迷的解套方式，或许再过一段时间，这种去化余屋的上下游自然解套方式也会陆续出现。
而不管是建商的「让利」或是「营建换屋」大行其道，整个营建产业是否会出现1990年代大空头，开发商及营造厂不支倒闭，甚至有不少上市柜建商沦为「水饺股」或下市，可真值得后续追踪观察，不过就这一波景气而言，只要政府不再穷追猛打，相信景气探底应仅止于「软着陆」。
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