财讯/大资小资 房产镀金术
去年来台旅客数突破七百万人次,四年内全台将再投资九百亿元开设四百家旅馆,一栋栋商办或烂尾楼换上旅馆新衣,价值立即翻倍。从台湾头到台湾尾,从建商、保险业到投资客都疯狂抢开旅馆。在这股旅店热潮下,背后的房产镀金术值得探究。
台北市西门町的汉口街,三三两两驮着大背包、拉着行李箱的观光客,探头探脑地循着手上单子的地址找旅馆。他们走进的大楼里,电梯外挂着撞球场、游乐场的看板,但里头有三层楼其实是星、马、港、澳背包客最喜欢的「高丝旅」时尚旅馆。在不到一百公尺远,还有另一家高丝旅;两条街外的成都路区块,则有四家「爱客发」商务旅馆,中华路上的捷运西门站出口附近,还有一家外观新颖的「台北日记旅店」。这七家店的背后都是同一位老板──徐豪雄。
五十三年次的徐豪雄最早从事房屋仲介,才一年多就自己出来做投资客,他买的房地产都结合当下最夯的产业经营,例如十年前他将房地产结合网咖生意。「买房子得付房贷,要活得下去就要结合产业,有现金收入,」和徐豪雄认识十多年的高丝旅经理宁维诚解释,「现在旅馆夯,买下的建物当然就结合旅馆。」
「目前很多人在买地产前,会先来找我们提计划,看我们可以付多少租金,然后他们再出面买。有的人甚至会直接说,你喜欢哪一栋?我来买,」成立连锁福泰桔子商旅的福泰集团执行长廖东汉,相当惊讶现在投资房地产的人,都算准只要连结上旅馆,就像为大楼撒上金粉,租金收益率和房地产价值都能轻易翻扬好几成。
不只抢赚观光财,用旅馆养地,已经成为显学。
十年前,台湾的办公室平均租金收益率还有六%,但房地产市场结构愈来愈扭曲,房价不断上涨,但经济却持续不振,商办这些年来的租金几乎没有调涨的空间,空置率也不断攀高,造成租金收益率已跌到「保二」边缘。
最紧张的,莫过于满手商办大楼的保险公司。以去年国泰人寿溢价二三%才标得三商美邦宏远大楼为例,租金收益率根本不到一.九%,远低于金管会对保险资金购买不动产的最低报酬率二.八一五%的规定。
建物结合旅馆「你喜欢哪一栋?我来买」
瑞普国际物业总裁暨CCIM台湾不动产投资协会创会理事长曾东茂观察,商业不动产的价值源自它的收益能力,因此,能维持二.五%以上的租金收益率、租约动辄十五年以上的旅馆业成为新宠,让房东地主们甚至抱着钱去拜托旅馆业进驻。
但旅馆真的那么好赚吗?
「观光局好像订房中心一样,」观光局旅馆业查报督导中心主任陈煜川,笑着从红色卷宗里拿出一封邮件。信里提到,两名大陆歌迷去年十二月三十日要来台湾看五月天演唱会,但周边的旅馆房间都已爆满,于是写信给观光局,「急求三十和三十一日两日旅馆住宿。」陈煜川最近一年每星期都会接到订不到房的求助邮件。
日本三一一大震让日本人回头爱台湾、导演九把刀拍的电影《那些年》在香港掀起热潮、廉价航空Air Asia(亚洲航空)开航星马飞台北航线,最重要的是开放陆客来台观光,种种利多一次到位,让台湾观光业热到不行。二○一二年来台观光旅客人次已经突破七百万,和○三年的二二○万人次相比,成长超过两倍,也比○八年成长九○%。
一年七三○万人次的旅客,再加上国内旅游愈来愈畅旺,保守估计一年有接近五千万个room nights(住房)的需求,但台湾的国际饭店加一般旅馆,一年虽能提供约五千万个room nights,但若扣掉非位于主要观光地区,以及老旧无法提供国际旅客使用的旅馆,每到假日或旅游旺季,台湾的旅馆都是一房难求。
如今政府又喊出一六年观光客将达一千万人次的目标,康桥商旅管理处处长陈培铭算过,如果每年增加一百万人次的观光客,台湾一年要增加七千五百个房间才足够容纳。根据观光局预估统计,从一三到一六年,每年新增的旅馆都超过一百家,新增房间数每年也超过五千间,仍不足因应倍增的观光客。
「在台北,闭着眼睛做都能做到七成(住房率),」看中潜在观光商机,七年前辞去福华饭店总裁,成立福泰桔子商旅的廖东汉夸张地形容。
一年五千万个住房需求「闭着眼都能做七成」
台北之外,前往垦丁的必经地高雄也是盛况空前。「这两年(开店速度)等于我们前面十年的扩张,」陈培铭拿出名片时补了一句,「最近又要换(名片)了!」他的名片背面虽洋洋洒洒地印了康桥旗下十二家商旅及两家饭店,但一三年还会有三家要开幕。
站在高雄康桥商旅七贤馆的高楼往外看,左手边一栋围着绿色网子的黄色建筑物,就是二月一日要开幕的康桥九如馆,再前面一点,挂着国统饭店招牌的大型建筑物,也刚被康桥买下,准备装修及拉皮。不含国统这栋,从高雄起家的康桥,光是在高雄火车站周边就有六栋商旅。
根据观光局统计,一三到一六年预计将投资旅馆业的金额,超过九百亿元。积极扩张,就是不想错过这波百年难得一见的观光潮,于是从台湾头到台湾尾,从传统饭店业者、建商到寿险公司,都纷纷转盖旅馆,掀起一股「疯旅馆」投资潮,抢食一年上看千亿元的旅馆商机。(本文节录自416期财讯双周刊)