理财周刊／理财三大目标之一　与购屋相关的理财决策

文／陈美菁

购屋本质上是为了满足居住需求，在购屋条件尚未成熟前，租屋可作为满足居住需求的替代方案。进行购屋决策需先考量可负担房屋总价、家庭需求、可负担房屋单价，然后才在财务能力范围内选择适合的购屋标的。本文分别就租屋与购屋的比较、房屋贷款以及购屋决策流程进行说明。

租屋与购屋的比较

租屋和购屋都能满足居住需求，个人及家庭可视其条件作选择。表一整理租屋及购屋的优缺点，以下作简要说明。

租屋的优点在于迁徙自由度较高，可因应家庭条件、工作地点以及收入水准调整。随着子女的出生及成长，家庭人数会逐渐增加，可改租用空间较大的房屋。当工作地点异动时，租屋地点可随工作地点转换而调整。当家庭收入增加时，可租用条件较佳的房屋；当家庭收入减少时，也可调降对住屋的要求，以减少租金压力。租屋的缺点则在于自主性较差，包括：被要求搬离、无法依己意装修房屋，以及租金可能调高的风险。

购屋的优点包括自主性较佳及可累积财富。在自主性方面，拥有自宅不必被迫搬离，可带来安定的感觉，并且可以在合法范围内装修房屋以提高生活品质。在累积财富方面，随着购屋前准备自备款及购屋后偿还贷款，家庭财富会逐渐增加，房屋价格上涨也有机会带来财富增值。

购屋的缺点则在于换屋时会有包括税捐、仲介费、求售折价等成本，导致流动性较低而不易因应家庭情况调整。持有房屋需负担房屋税、地价税及维修费用，房屋价格下跌则会造成财富减损。

房屋贷款对家庭财务的影响

房屋贷款可以协助家庭提早达成购屋目标，贷款后则于约定期间内偿还本金利息，由于房屋贷款期间较长，对家庭财务的影响不可忽视。较高贷款金额日后也需负担较高本金利息，可能排挤生活支出及其他理财目标，并有提高家庭财务风险之虞。万一家庭收入中断或大幅减少，无法支付房贷本息，房屋可能会被拍卖。一般情况下，包含房贷本息的固定偿债支出，最好不要超过家庭收入的三成。

表二以20年期房屋贷款，每月本利平均摊还，年利率3％，家庭月收入8万元为例进行说明。贷款金额为二百万时，每月房贷本息约为1.11万，仅占家庭收入的14％，偿债后仍有6.89万可支应生活支出及其他理财目标。贷款金额为四百万时，每月房贷本息约2.22万，已达家庭收入的28％，接近家庭收入的三成，表示四百万已接近家庭可负担房贷金额的上限。贷款金额为八百万时，每月偿债本息为4.44万，占家庭收入的55％，偿债后可支配收入只剩3.56万，可能排挤生活支出及其他理财目标。

购屋决策流程

购屋决策首先应考虑可负担的房屋总价，以免因购屋而造成家庭无法负荷的财务压力。表二显示，对月收入八万的家庭而言，四百万大约是其可负担的房屋贷款金额上限。如果家庭已拥有四百万的自备款，则可负担房屋总价可达到八百万。但是如果家庭只有二百万的自备款，则其可负担房屋总价只有六百万。在可负担房屋贷款不变的前提下，若要提高可负担房屋总价，可能需要延后购屋时点以提高自备款，在购屋前则以租屋来满足居住需求。

其次，应考量家庭需求，以家庭人口及成员年龄等因素，推算出合理房屋坪数。然后在可负担房屋总价之下，选择可负担之房屋每坪单价，例如要买二十坪房屋，在八百万总价预算下，可负担房屋单价为每坪四十万。最后综合考量区位、屋龄、生活机能等条件，选择财务可负担的购屋标的。

购屋是个人及家庭重要的理财决策，推算可负担房屋总价并据以进行购屋决策，方能提升财务资源配置效率，达成财务富足的人生。

【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第833期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权 如需转载请注明出处来源。】