理财周刊／一次搞懂「中古屋」选购十大原则
Q:台中市曾小姐问：房地合一税确定在明(2016)年1月1日实施，大家都说，在这之前的前半年是购屋省税的黄金期，且建议要买成屋或中古屋，才能省税，但中古屋要如何挑选呢？ A: 中古屋顾名思义即是已经居住使用过的二手房屋。根据统计，美国人平均约5～6年换屋一次，日本人较长约7年，而国人由于居住习惯不同，换屋年限普遍都在10年左右。
惟最近国内房价已逐渐呈现下修趋势，国人购屋能力已创下16年来的新高点，此外当前房市超额供给渐趋明显，加以钱多、低利率之外在环境尚未大幅改变，大台北地区的看屋人数似有增加趋势。当然，这是否意味着一般民众将会积极进行购屋、换屋行动，仍有待后续追踪观察。
一般而言，中古屋的产品较具多样化，选择性也相对较高，由外部环境和内部结构很容易判断其屋况与价值。因此，中古屋也是首次购屋的极佳选择。以下谨提供选购中古屋的十大原则，以供参考。
一、房价要便宜 中古屋市场因产品较多且品质不一、选择性又高，尤其有些面临法院拍卖，急于求现或出国急售等个案，往往低于市价甚多，购置之后只要稍加整修装潢即可焕然一新。
惟选购之前仍得花点时间多看、多比较，方可真正达到货比三家之实质效益。其次，若选购法拍产品，应特别注意是否有点交等相关问题。二、土地持分宜大 一般而言，房价高低以及贷款金额多寡，均与土地持分之大小具有相当密切关系，而房屋则必须按年折旧。因此选购中古屋时，应以土地持分较大者为优先，尤其是购买屋龄较高的中古屋，不妨将建物价值归零，而以未来能改建或都更之土地价值为着眼点，方较符合购屋置产的基本原则。
三、室内实际坪数要多一般房屋买卖交易系以产权面积来进行价格评估，因此，购屋前应先至地政事务所调阅土地及建筑改良物登记簿誊本，核对权状上的实际坪数，并查明是否有设定抵押等情事，切莫仅凭目测或听信卖方片面之词，而发生坪数出入等差错。此外，亦应将公共设施面积和实际使用坪数分辨清楚，以实际使用面积较大者为优先考虑，因其不论在价格或使用上均较具经济价值。四、具有增值潜力 一般而言，购屋置产会考虑到房屋所在区位的发展远景，因此，选购时以地段佳与交通便捷为着眼点，亦即在地段选择上，应紧跟都市发展的脚步，优先考虑快速道路或捷运系统等交通便捷的地段，借以掌握未来可能的增值利益。
五、屋龄勿太高 一般而言，中古屋的折旧可以五年为一个分界，通常五年以内的中古屋，其价格约为新屋的85%至90%，五年后每年约再折价1.5%。其次，每年维修费用、房屋税、地价税以及房贷利息等也是一大负担。更何况屋龄越久越容易显现建物老旧等各种缺点，不仅脱手不易，整修费用也会随屋龄增加而递增。因此，选购时应以屋龄较短为优先选择。
六、装潢与家具 预售屋交屋时，一般只有基本建材设备而已，买方还得花上大笔家具和装潢费用，无形中增加了不少购置成本。有些中古屋则装潢与家具一应俱全，购买后只需花少数费用、稍做整修即可进住，此就首次购屋者而言，既经济又实惠。
七、检视房屋现况 中古屋的最大缺点往往在于施工不良或使用不当而导致屋况不佳，如排水管道堵塞、墙壁渗水，因此最好能不厌其烦地检视屋况，看看墙壁有无龟裂、渗水？地砖是否有裂痕？水管是否通畅？门窗是否牢靠密合？壁纸或油漆是否脱落？采光通风良否？建材的使用等级？这些日后都会直接影响到房屋的使用机能与价格评估。如果兴建过程采用较高级建材，且有良好的维护管理，就能卖得较高价格，所以，选择一家信誉良好的建设公司所兴建的房屋，不仅居住品质较有保障，未来转手价格亦较稳定。
八、方便性要够 一般选购中古屋最主要的原因乃取其方便性，例如台北市东区忠孝东路四段，虽然房价不便宜，但其附近商圈与生活机能均相当高级完备，生活方便性极佳，因此，附近中古屋鲜有空置者，再加以租金一向都很高，所以只要是价格合理，皆可在最短时间顺利出售。九、有无违章建筑 欲检视房屋有无违章建筑，只要向地政事务所申请一张「建物测量成果图」，再与实际现况相互对照，即可一览无疑。
十、管理维护是否良好 管理维护之良窳，不仅直接影响居家品质，更关系整栋建物之价格评估；其次，亦应注意是否纯住家，尤应避免住商混合而影响居家安宁。
综上所述，由于中古屋的屋龄、品质、使用情况等皆不尽相同，促使中古屋不仅差异性大且选择性高，导致议价时弹性较大。既然中古屋具有这些特性，消费者在购买时就有机会选择价格便宜、屋龄短、装潢设备和管理维护皆较良好的产品。
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