理财周刊／让利+小宅 购屋步步为营
文．庄孟翰
Ｑ：近年政府打房动作频频，在历经二○一四年七月一日的囤房税迄今，房价下跌普遍超过两成，更有不少在二○一○至二○一三年房价高点进场的投资客惨赔出场，其中大坪数产品更是首当其冲，房仲业也出现了倒闭潮，余屋难以出清，建商也不再积极猎地。然而，在社会变迁、人口结构改变过程，小家庭数量逐渐增加，小宅俨然成为购屋首选。想请教庄教授，挑选小宅应当从何着手？又该注意哪些重要事项？
Ａ：根据内政部统计处公布资料，这一波房地产买卖移转数量自民国九十二年起涨点之三四．九七万栋开始，九十五年四十五万栋达到高峰，一○五年急遽下降至二四．五四万栋，一○六年微增至二六．六万栋，并且单月最高二．六五万栋，最低一．六四万栋 今年则是介于一．四九至二．六五万栋之间。
其次，九十二年迄今建造执照申请量最高十三．三万户，最低五．一一万户，使用执照最高十三．○五万户，最低五．七五万户。惟如仅就买卖移转、建造执照与使用执照数量加以探讨分析，未必能够准确掌握景气发展趋势。
因此，如能再根据今年九月《住展杂志》北台湾的台北市、新北市、桃园市与新竹地区的销售中个案分别就建案数量、三十坪以下小坪数建案、预售建案、成屋建案与占比交叉分析，除可充分掌握景气转折之购屋时机，更可依小坪数建案与成屋建案占比高低，掌握让利与议价空间之优势。
现阶段小坪数当道，建商让利亦相当积极，惟选购之前仍应注意常见的小宅规划陷阱，勤做功课，避免日后不必要的纷争。
就价格而言，除是否附赠停车位、装潢或家电之外，应格外留意「虚坪」与「公设比」问题，由于小坪数规划通常当层走道面积都较大，因此，公设比就会偏高，尤其如果室内规划不完整，又会出现室内走道问题，因此，选购之前就应要求提供标示尺寸的平面设计图并逐一核对，俾免交屋时室内实际使用空间与样品屋落差太大。
不景气阶段常见大小坪数夹杂，俾便大小通吃，导致交屋后住户水准不一，另一值得关注的是，存在「夹缝」中的小坪数出现暗房，因此，除应仔细核对每一空间是否开窗之外，务必将设计图说当作契约附件，俾免日后发生争执。
自今年一月一日起雨遮屋檐不登记也不计价，但二○一八年前就取得建照的预售屋以及早已完工的建物，依然采取过去不但登记也计价的做法。若以申请建照区分，二○一一年五月前申请的雨遮屋檐可登记、可计价，二○一一年到二○一七年为止申请的建照则是可登记但不可计价，二○一八年又再调整为不登记也不计价，亦即现阶段房屋买卖存在「可登记、可计价」、「可登记、不计价」和「不登记、不计价」等三种类型，购屋前需一一加以厘清，方能避免日后纷争，此一问题症结在于目前待售成屋仍有二○○八年至今陆续完工个案。
四、是否有隔间问题
小坪数建案，常见客厅及厨房共用一个空间，其因在于面积不大，难以区隔，导致煮饭炒菜油烟弥漫，久而久之，家具或墙面沾染油污，惟亦有以「轻隔间」或拉帘取代，不过还是无法根绝油污问题。
即使面积较小，最低限度卧房也要容纳得下五尺×六尺约○．八坪的双人床，另外也要注意是否摆得下衣橱、化妆台等必备家具，才能维持一定的活动空间。
六、建材设备与品质
不景气阶段常会因为房价降低而降低建材水准，尤其小坪数建案更应留意浴厕空间偏小，只有莲蓬头没有浴缸之半套卫浴，或如同日本小家庭洗脸台与浴缸部分重叠之情事，尤其要注意的是，浴厕是否开窗问题，以期维持一定的生活品质。
七、兼顾未来换屋需求
假设以一家四口小家庭而言，在子女年幼时活动空间也许还勉强足够，但当孩子上国中，且又是一子一女的家庭结构，就得详细规划未来换屋需求与时机问题。