理财周刊／投资客多杀多　到淡海新市镇捡便宜屋！

淡海新市镇虽有供给超额的现象，但在房价走跌、投资客急于倒货、议价空间加大的情况下，有自住需求者，就看敢不敢危机入市，到淡海捡便宜！

文．颜琼真

根据内政部营建署最新公布，今(2015)年上半年买卖移转栋数为十三万五千件，年减约18％。信义房屋指出，如果下半年房市未明显回温，则全年恐怕面临二十九万栋保卫战，甚至进一步下修，可能会写下2002年以来新低量。

去年房市全年总移转栋数为三十二万五九八栋，已引起房仲业的恐慌，怕量一直缩，没有仲介成交，就没有服务的佣金收入，没想到，今年的量恐再萎缩，显示房仲业的苦日子已经来临。

淡海总价低 吸引轻移民族不过，房市走跌，对于有自住需求的购屋族来说，不啻为好消息，随时都有拣便宜的机会。

有鉴于大台北的蛋黄区，房价高不可攀，平均房价每坪动辄上百万元，实非一般受薪阶级可进场，而蛋白区或台北市外环的新北市，总价低或单价低的区块，遂成台北市「轻移民」的首选，其中，就有不少民众会选择到未来有轻轨题材的淡水地区。根据群义房屋统计全台新兴重划区房屋交易状况，总经理潘家成指出，全台各重划区房价，去年下半年要较上半年涨幅约在0.3～18.6％，当中，桃园青埔特区年涨幅最大达18.6％，从每坪21.5万元增至25.5万元，淡海新市镇及头前重划区涨幅约在1％，新庄副都心房价则持平状态。

今年上半年，相较去年下半年房价相比，内湖五期、淡海新市镇与五股洲子洋、新庄副都心、廍子、新光等重划区房价均价提升，约1.1～8.2％的幅度空间，但其他重划区却下跌约1.2～14.1％，其中，又以桃园青埔特区跌幅最大，犹如洗三温暖。不少人以为，「林三淡(林口、三峡及淡水)」过去是推案的超级战区，建商推案量大，目前应属于超额供给区域，房价自然有下修的疑虑，怎么淡水地区从去年上半年迄今，还微幅小涨1％呢？潘家成指出，此应与淡水目前仍处于低总价区，吸引外地移民有关。

甲山林广告董事长祝文宇则谈到，淡海新市镇是台北市外围，房价相对偏低的区块，每坪房价还在二字头，且未来的轻轨及淡江大桥的兴建，都有助房价抗跌；再者，该区周边的旅游点甚多，到沙仑海水浴场、渔人码头，或到金山等地游玩皆十分方便，非常适合退休族群来此购屋。

淡海新市镇新屋供给上万户不过，房市走跌，淡水还值得进场吗？此时进场，会不会买在高点呢？一位《理财周刊》的聂姓读者来函询问，他的朋友在淡海新市镇买了一户三十多坪的退休屋，总价才七、八百万元，搬去住之后，一直跟他招手，要他也搬过去，大家好联络感情，让他颇为心动，思考是否要卖掉市区的房子，「轻移民」到淡海新市镇。

对此，《理财周刊》特地采访国内七大房仲业者，就淡水地区的房市供给和房价表现，以及该如何下手等议题进行剖析，让有意前进淡海新市镇的读者参考。

首先，针对淡海新市镇房市供给部分，21世纪不动产淡水新市镇加盟店店东李赞育谈到，该区包含新成屋与预售屋共计建案约三十多案，供给量约有一万三千多户。

中信房屋行销企划部副理江龙名则说，从淡海新市镇第一期发展区内第一个建案完工(约2007年三月)起算至去年底，已完工并领得使用执照的建案将近八十个，总户数约一万四千多户，而今年可完工交屋的至少十三个建案，约一千七百多户。

信义房屋淡水海湾店店长洪召安表示，根据新北市政府统计，至去年十一月底，人口成长数最高前五名分别是淡水、林口、新庄、三峡及八里，其中，淡水区因新屋的供给户数最多，共逾六十多个新屋建案大车拼，推案量达五百亿元以上。

淡海新市镇建案百花齐鸣，在房市走多时，房价会往上堆叠，但一遇行情反转而下，可能因投资客杀出而上演「多杀多」的情况。根据各房仲业店头的委卖情形，发现确有不少预售屋的投资客开始出现倒货潮。

投资客多杀多 委卖量增二至四成洪召安指出，在信义房屋门市的委卖量，明显比去年同期多了二成，另591售屋网上淡水区有二四二五间物件待售，占全新北市物件约一成。不过，在委卖价格上，有五成屋主不愿降、三成屋主开价下修10％、一成屋主下修15％。

李赞育分析，目前屋主主动委托出售总量，每周略增加一成(约三组)，当中又以预售屋求售比例较高。他指出，目前屋主委托大致呈现两种状况：一、投资者和预售屋持有者，委卖价格弹性高，比同期多5～10％的降价空间；二、自住者和换屋者，对委卖价格仍相当坚持，基本保持不变，议价空间低。

有巢氏房屋淡水红树林加盟店店长陈淑忻表示，到今年七月，淡海新市镇的网站上委卖物件共有二八五件，平均开价约25.1万元。 东森房屋淡水加盟店店东沈雅纯则说，由于最近房地合一三读通过，确实有不少投资客将物件拿出来卖，依东森房屋淡水体系的加盟店来看，每间委售量约五十间，较去年增加近四成左右，且预售案或中古屋的议价空间有拉大趋势。

沈雅纯谈到，近期有不少投资客急着倒货，预售屋价位谈价空间较大，若民众想要买预售屋，建议可从实价登录八折去议价，而中古屋因屋主让价情形不一，因此砍价部分建议从实价登录九折去谈价位较妥当。(文未完)

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