理财周刊／要赚海外投资财 掌握五窍门
Q : 台北简太太问：最近几年，好多人都往海外投资，今年则常听到柬埔寨、伦敦等房地产的介绍，海外投资真的那么好吗？有没有风险存在？ A : 目前海外房地产的投资人约可粗略分成两种，一种人是追求稳定收益，偏向跨海当「包租公、包租婆」；另一种则是口袋深，追求房地产的增值报酬，但因风险也太，故属于高风险、高获利类型。 以国人到海外投资来说，追求稳定租金收益的，以邻近国家的日本居首，其次是英国伦敦或是澳洲的房地产，这两国虽然也属于租金收益型，但伦敦的投资金额会较大，大都要两、三千万元以上；至于澳洲地区则在某些潜力区，可找到千万元左右的出租套房产品，可一边收益，一边等增值。不过，由于英国和澳洲都属已开发国家，故增值幅度并不像未开发国家那样飙升。 国人最近4~5年最热门的投资区域，以东南亚国家为主，之前是马来西亚，目前则是柬埔寨，另也有人开始推荐菲律宾、越南等房市，理由大都是这些国家正进入国内公共建设起飞期，经济将向上发展，带动GDP的成长，人民所得增加，对居住品质的需求也随之提升；再者，不少跨国企业的投资会带动外籍人士进驻，也让基期低的房市酝酿涨幅！ 东南亚国家因房市基期低，吸引不少口袋满满的投资客前仆后继地前往，当中负责穿针引线的除了一些地产开发商外，国内的众多房仲业者仍居大宗，因此，各大饭店每到假日会有不少海外地产投资说明会，大都座无虚席。 至于引发国人争相到海外投资热潮的原因，主要是政府实施不少抑制房价飙涨的措施，使得一些口袋较深的投资人，在资产配置上若仍以房地产为主，便会将资金转向海外，加上房仲业者的推波助澜，在各项说明会上大力鼓吹，也就深深吸引这些投资客的目光。 然而，海外投资不比在国内，存在着不少风险，就像之前台湾曾发生的「鸿源吸金」事件，案发后，不少拿毕生积蓄去存钱的人几乎都血本无归。当时，就曾有人对此揶揄说：「你贪他的利息，他贪你的本金」。 海外投资虽然不至于像「鸿源吸金」事件有如老鼠会的结构，但投资人仍要了解，任何投资都存在风险，当说明会都只偏向说好的那一面(也只会说好听的内容)，丝毫没有坏的一面，就该警觉并谨慎思考投资背后，究竟存在哪些风险？ 正因为国人对海外市场不熟悉，而且除非有亲友在当地投资，否则也找不到人可以询问，加上目前市面上的说明会，多半只会偏向说好的诉求，因此，对于想要投资国外房地产的投资人而言，想要了解海外房市的真实面貌，势必就得亲自跑一趟，实地考察环境，眼见为凭(即便常常也只能看到一些皮毛)。 所以，在考察之前，投资人最好先收集资料，包括： 一、外国人在该国投资限制：如柬埔寨即规定，外国人不能买该国土地，若想买，则本国人持有部分要过半(类似须找人头买土地)，此时的保障如何？ 二、土地或房屋的产权问题：是采永久产权，或是仅有50~99年的使用权？ 三、有哪些不动产税负：例如持有时的税负有哪些？如房屋税、地价税、修缮费(日本规定持有一定年限后，房子一定要修缮，故每年会先预缴修缮费)。 另外，像在出售时，有没有像国内实施的「奢侈税」或是所谓的「资本利得税」、印花税？以及税负是否有抵税的优惠(如外国人到日本投资置产，搭机来回的机票都可当抵税的依据)。 四、售后服务的细节项目：例如有没有包租？没有包租的话，要找谁代管？代管费用如何计算？又再如出售时，要找谁卖？未来的潜在买家在哪里？ 五、汇兑风险高低：例如买卖时是以美金或是当地货币计价？像投资日本房产采用日币，但日本在首相安倍射出三箭后，日币大贬，从80多兑1美元骤贬至120兑1美元。这几年投资日本，租金收益以日币存在银行，一旦想汇回台湾，则马上面临汇兑损失，多年投资反而可能是「白忙一场」。 除了上述问题之外，最重要的还是交易安全。像是一旦投资人评估一些持有成本与收益率，发觉获利要比在国内投资来得好的话，便要进入买卖的签约阶段，此时，面对全部是日文或英文的合约书，如何确知内容为何？ 换言之，最好要打听清楚，该国房屋买卖的合约书有没有公定版本？甚至拿到合约书后，最好能找人翻译，若可以要求对方同时提供一份中文版本的合约书更好；另外，如果有第三方保证，也就是当地律师见证(同时要确认该律师是否合格)会更为理想。 总归而言，想要确保海外置产，得先想想有哪些自保之道，才能降低买卖纠纷的机会，因为万一出现纠纷，不仅跨国诉讼是件大工程，最后往往落得一肚子气，且可能血本无归。
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