理财周刊／柯P社会宅开跑 含金量国宅大起底
在台北市长柯P兑现竞选政见，正式推出「只租不售」的社会宅时，市府过去所推出的国宅，近11年的房价却有2~4倍的激情表现。
文．颜琼真
台北市长柯文哲房市政策第一批「只租不售」的社会宅正式开跑，不过，看在台北市国宅住户眼里，以过去十一年持有国宅，房价已翻倍表现的情况下，他们普遍认为，民众若有置产能力，还是买房最实在！
台北市近期最热门的话题，是台北市长柯文哲为了兑现五万户公营住宅(又称社会住宅)的竞选承诺，于三月初宣布将释出捷运龙山寺站、港墘站、台北桥站、小碧潭站(新店机厂美河市)共570户联开宅，作为「只租不售」的公营住宅。
根据都市发展局于网站公告资讯，此次释出的公共住宅，除依《住宅法》至少保留10％给低收入户、身心障碍者、六十五岁以上老人等十一类特殊身分者外，其余将租给二十至四十五岁于北市设籍或就学、就业之青年族群。
至于租金标准，将依市价打八五折，签约后，承租人若于第一年表现良好，第二年租金得减至七五折，至于此四站的租金水平，约从8400元至29800元不等。
此项新政策，将自四月七日起至二十一日止，接受符合资格的民众透过公共住宅网站，以线上或书面方式提出申请。虽然外界批评，租金即便为市价的八五折，以龙山寺站十九坪为例，其月租金仍要二万八千多元，以当地大多是蓝领阶级的薪资水平来看，并不算便宜，且该价格对于非捷运宅周遭的中古公寓来说，已可租到三房产品，故恐怕会产生抗性。
不过，因大台北地区捷运宅的特性是「到站即到家」，而除了十一种特殊身分者外，其余将租给二十至四十五岁于北市设籍或就学、就业之青年族群；由于这一世代年轻人的消费观念强调「方便」，加上捷运宅是全新房子，配备又是最新的，因此预料仍将会掀起一股抢「租」潮。此外，这项政策能否落实，意味着市长柯Ｐ于竞选时所提出的五万户社会宅政见能否有个成功的开始，因此相信市府人员一定会尽全力促成；只是，五万户社会宅的数量极为惊人，以台北市现有的公营住宅而言，目前仅有六处可供出租，包括大龙峒、行天宫站、敦煌、万隆站、景文及永平等共二七四户而已，柯Ｐ如何在剩下的三年半任期做到，将会是一大考验。
不过，姑且不论此项政策成功与否，至少柯Ｐ已先赢得二十至四十五岁于北市设籍或就学、就业之青年族群，以及期盼他有革新作为的选民的认同。
外界目前仍存在不同声音，包括美河市居民认为，社会宅会带来房价的下跌、社会宅是否沦为「贫民窟」，以及捷运联开宅的资源应该为台北市所共享，不该连非设籍台北市者也能分享等。只是，以柯Ｐ上任至今，市政几乎全照自己逻辑行事的特立作风来看，外界不同的声音，只怕会被视作是不同阵营的看衰罢了。
四处捷运宅 位居台北市较保值至于捷运联开宅作为社会宅，真的会造成房价下跌吗？根据群义房屋统计，这四处联开宅成交状况与周边屋龄在五年内的住宅大楼价格比较，台北市联开宅的价格比周边住宅高一成左右，显示联开宅若位在北市，地段较好且具保值优势。群义房屋统计四处联开宅成交实价登录资讯，其成交单价均价以「港墘站」联开宅成交均价最高，每坪73.39万元，较周边屋龄五年内新成屋高出11.4％，其次为「龙山寺站」联开宅，每坪均价59.18万元，较周边新成屋高12.8％。
不过，也有例外，如新北市三重区的台北桥站「冠德美丽台北」联开宅，成交均价为每坪43.07万元，较周边新成屋低5％左右；而新店区的「美河市」联开宅，成交价格参差不齐，落差很大，成交单价为42.38万元，较周边新成屋低14.9％。
群义房屋总经理潘家成解释，这两站价格会比周边房价低，主要是周边有不错的标的物拉高价格所致，并非要作为社会宅所引发的效应。
高收入族才租得起捷运宅有些美河市居民因不甘捷运宅变社会宅，恐房价被拉低，打算因此将房屋卖出，对此潘家成也说，之前美河市取得价格若为每坪四十万元，就算以每坪五十万元出售，也还是获利，并无亏本出售的问题。潘家成还表示，联开宅大多位在捷运站出入口上方，十足具备「到站即到家」的交通优势；过去捷运局一有标售案释出，即曾造成民众抢投标的风潮，而北市联开宅均价较周边新大楼高，主要也是因地理位置佳、交通及机能方便所致。 他指出，部分联开宅作社会住宅，以租金约为月薪的四分之一来计算，北市承租人月薪至少要六万元才负担得起，有条件承租的已是高收入者，租金还是不便宜。
而未来在联开宅将「只租不售」的情况下，有不少房仲业者谈到，过去台北市政府为解决市民「住」的需求所推出的国宅，以往可能会被贴上「平(贫)宅」标签，但历经时空变迁，如今有不少位于精华地段的国宅，却反而跃升含金量极高的住宅，居民可说是「买到即赚到」。信义房屋统计，从2003年ＳＡＲＳ过后至去(2014)年的房市波动，可发现台北市有十处含金量极高的国宅，过去十一年来的涨幅相当惊人。其中，又以位于忠孝东路五段423巷的富台国宅涨幅418％抡元，其次是基隆路一段380巷的忠驼国宅，涨幅315％，以及位于大直乐群二路、敬业三路的基河国宅，涨幅也有311％。信义房屋公关专案经理洪琬琪表示，以往国宅多给人格局差、公设比高或栋距小等负面印象，但因北市这些国宅地点大多位于机能成熟、学区优质的精华地段，在房价节节高涨的情况下，享有总价相对较低的优势，反而成为不少民众进驻精华区的抢手货。
精华地段 国宅含金量高尤其在寸土寸金的台北市中心，国宅社区住户却能享有免费的停车位，更显得奇货可居。虽然近几年来，台北市的十大精华国宅整体涨幅不小，身价几乎翻了二～四倍，但大家还是抢着要，一旦有物件释出，只要开价没有超出市场行情太多，通常一周内便可成交。此外，因屋主也大多惜售，或以租代售，故释出量极少，房价保值和增值性相对较佳。(文未完)
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