理财周刊／政府不必出钱又可出售的社会住宅
文．庄孟翰
─政府与民间合作的创意性规划策略典范：「台南市铁路地下化专案照顾住宅」都市更新事业计划
本案主要关键绩效指标(KPI)：(1)政府协助降低土地成本(2)营建成本控管：截长补短策略运用(3)容积奖励做后盾(4)富立建设第一品牌口碑，保证工程品质与售后服务
Ｑ：为抑制高房价，政府自2014年逐渐提高税率，虽然近年房价已出现有感跌幅，不过一般民众依旧大喊「买不起」，此可由房价所得比与房贷负担率观察得知。此外，台北市更因预期下跌心理，导致出现房价跌租金反涨的情况，都让已经买不起房的民众更加雪上加霜。
然而，面对内阁改组，除了完成年金改革重大议题之外，包含物价上涨、产业五缺等诸多疑难杂症亟待解决，最重要的是这几年亟欲推动的都市更新及社会住宅脚步太过缓慢，与原设定目标差距甚大。请教庄教授，对于社会住宅进度缓慢情况，是否有其他解套方式补位？
Ａ：社会住宅多年来进度缓慢，无论是蔡总统擘画「8年兴办20万户」的社会住宅，或者是柯文哲市长同样在竞选期间提出「四年两万户、八年五万户」的承诺都一再延宕，就以今年7月11日内政部营建署所公布之社会住宅推动进度(见附表)，在总计54345户当中规划中户数就占3万2017户，由此可见想在短期内大量兴建之困难程度。究竟问题出在哪？主因缘于目前对于社会住宅的定义太过狭隘，应改以「广义的社会住宅」重新定义，才有机会打破目前窒碍难行的僵局。
重新广义定义社会住宅
广义的社会住宅，近年也出现少数类似案例，例如台中精密机械园区的劳工住宅，应可算一成功的示范案例，该案一期180户，规划为36、38及52坪，每坪售价约为市价7成，约11万5千元至12万5千元之间，计有215位劳工登记抽签，此外，还保留23户供劳工承租，每坪租金不超过200元，约市价的6成。
此外，最近甫完工的「台南市政府公开评选的『投资兴建台南市铁路地下化专案照顾住宅』都市更新事业计划」，系由台南市政府与第一品牌富立建设共同合作开发的社会住宅，或许也可作为未来推动社会住宅的示范案例。
政府积极擘画 降低土地成本
本案主要为「铁路地下化照顾住宅专案」，事实上台南市铁路地下化已延宕20多年，当初铁路东移需要征收原住户土地，此一安置计划案乃应运而生，亦即为照顾原来因铁路地下化的拆迁户所规划的特别专案，拆迁户可以较优惠的条件选购，并公开征求实施者，在公部门指定地号的建地，提供资金、技术、设计规划、营建及售前售后服务等。
本案成功关键在于土地成本的优势，按台南市政府系将原台糖用地征收后，以较优惠价格并限制开发条件方式公开标售，并以公告标售底价每坪9万元招标。
本专案以公开评选实施者方式招标，条件除土地的投标金额需大于底标外，评选项目，包含开发理念、设计规划、建材标准、财务计划、营建计划、销售计划及维护管理等，皆需依照投标规范内容提出，以作为评分标准。
本案主要条件之一为专案照顾住宅单位的需求，销售面积需大于1万5千坪，340户住宅，每坪平均售价不得超过1.5万元，另外26户店舖每坪平均售价不得超过17万元，每户至少有一个停车位，车位平均售价不得超过65万元。至于同一基地剩余容积则可规划为一般住宅，可由实施者自行规划户数、坪数、建材及售价，不受限制。其用意在于让实施者得以截长补短，以高品质的营建施工让拆迁户有物超所值的实际感受，否则每坪1.5万元不敷成本的售价又怎么办得到？其所谓截长补短之诀窍在于「一般住宅」每坪售价21.5万元，「照顾住宅」售价为10.5万元，亦即以「一般住宅」的利润来补贴「照顾住宅」的亏损，让「和筑区」与「真邦区」得以同时顺利达成台南市政府之规划初衷。
以综合评量为准 价高者未必得标
本案共有两家建商竞标，并且两家皆高于底标，虽然另一家价格稍高，惟评审委员不单以价格当做唯一考量，真正重要的是，能否接地气消弭拆迁户的不信任感，并以未来民众与原拆迁户的权益为首要条件作为综合评量标准，最后选定在地第一品牌且具有一定信誉、资金实力雄厚的富立建设，作为这次住宅专案的实施者。本案由政府委托，并由实施者给付所有支出、自负盈亏，政府可说是以最低的成本取得最大公共利益的「无本生意」。本案由政府携手民间企业，共同擘画出城市中理想社会住宅的全新样貌，以达一石二鸟的政策规划目的。
截长补短 民众、政府及建商三赢
为取得拆迁户的信任，本案采用「先建后售」，并仅收拆迁户两万元当作自备款(当地一般自备款为35%)，基地面积5678坪，建蔽率38%，容积率209%，高度49.95公尺，总楼地板面积共102674平方公尺，将基地分期开发，第一期为「和筑区」，主要用来作为铁路地下化照顾住宅，包含26间店舖共366户，占楼地板面积61.83%；第二期则为「真邦区」，属于一般住宅，包含两户店舖共166户，占楼地板面积38.17，由建商自行规划销售。
现阶段一般住户「真邦区」已销售九成，至于社会住宅的「和筑区」也有两百多户签约，此一案例所显示的弹性做法在于以一般住宅的获利作为社会住宅的补贴，以创造最大公共利益，不失为两全其美的务实策略性规划。
后续维护管理困难 不如从源头规划着手
打造社会住宅，实现居住正义，原为政府的美意，但要如何实现可就相当不易，如果只想单靠一己之力恐怕难成大众之事，事实上，盖好房子还不难，难在超低售价的营建成本与后续维护管理，倘若是由政府着手兴建，又要能维持良好的居住品质，除会大幅增加人事成本，也会造成公务人员的额外负担。
因此，不如从源头规划着手，由政府主导提供土地、订定开发规则，再以提高容积奖励方式，搭配银行融资，接下来就是找到好的建商，并积极与原住户做好沟通，至于规划设计、营建施工与产权移转等专业事项则交由实施者全权负责，并且交屋后即交由管理委员会担负起社区的管理维护。
以上所述经由政府与建商的合作模式，对于整个台南铁路地下化东移与社会住宅的规划与兴建都有很大的帮助，相信此一案例应可提供各县市作为借镜。
从需求面着手 让社会住宅遍地开花
社会住宅应从「需求面」着手，首要之务应是先调查实际需求户数，需要多少盖多少，以往政府总是从供给面考量，才会发生政治人物不断画大饼却又做不到的窘境。
要推动社会住宅，不一定非得选在精华地段不可，其实只要交通方便，再加上产业与就业机会，并符合在地老化的要件，从广义的角度切入，例如机场捷运周遭铁皮屋林立，如能充分利用这些工业用地，再趁现阶段产业五缺政府亟欲解决问题，掌握变更地目为住宅或商业用地之契机，将依法回馈捐赠土地提供社会住宅使用。另外，将来关渡平原也有捷运路线规划，周边农地也可以透过区段征收，将其变更为住宅用地，再进行社会住宅之规划运用。
由以上所述案例，主要系以「公共利益」与居住正义为大前提，在既有法令制度下合情合理合法的擘画运作，包括台中精密园区的劳工住宅，住户也都赞誉有加。因此，今后政府想要尽速实现社会住宅的承诺，最重要的还是要能够找到对的人去做对的事，至于该如何务实的执行，建议可以透过此次台南市政府的「台南市政府公开评选的「投资兴建台南市铁路地下化专案照顾住宅』都市更新事业计划」案例，再以广义概念重新界定，亦即「只要是透过政府协助」就将其归类为社会住宅，相信只要假以时日，社会住宅在台湾一样可以遍地开花！