理财周刊/政府可加税 但不可急遽加重税

文.庄孟翰(颜琼真整理)

Q:桃园张太太问:过去闹烘烘的台湾房市,好像真的变冷清政府还没正式推出「房地合一实价课税,但似乎威力不小。

A: 财政部当初在拟推动实价登录时曾表示,不会据此作为课税依据,而根据《地政士法》第26条之1、《不动产经纪业管理条例》第26条之1及《平均地权条例第47条》等三条法令,都明文「已登录之不动产交易价格资讯,在相关配套措施完全建立并完成立法后,始得为课税依据。」

但实际上,政府早已经由各项管道着手搜集相关资料,从建商手中取得预售屋购屋名单,再祭出综合所得税的「财产交易所得」,要求过去几年有买卖交易者要核实申报,否则就要追补,甚至祭出罚则。而一旦握有第一次交易的实价登录后,未来只要有出售行为,因「第一次交易的买价」已被税捐机关掌握,即难逃政府「追税」的法网,只不过,这也凸显政府政策前后不尽一致而徒生不少怨言

如今,政府打算在明(2016)年1月1日实施「房地合一」实价课税,但行政院版本却还未定案,尚未送进立法院,遑论在立法院预定会期中排进议程进行讨论;或许,这也正好可给予外界多表达不同看法的空间,也能让立委们好好思索规划更为完备的税制。而在讨好选票的同时,究应如何兼顾85.3%已拥有自有房屋者的权益,慎勿一味朝重税方向思考,反而忽略了重新建构合理税制之初衷。另一方面,其实政府已经错失「房地合一实价课税」最佳时机,因为一般加税应选在行情最好的时刻,也就是在2011~2012年行情还处于高档时加税,对一般投资有获利的人来说,不会太「有感」,但如今房地产景气急遽下滑,自然对各种短期内骤增的税负「斤斤计较」。 而以往是针对有钱人加税(豪宅税、囤房税),如今,连一般有房的民众(每年5月缴房屋税)都难免荷包失血,因此,以现阶段台北市高级住宅或豪宅瞬间「税上加税」,难免会招致政府为打房而刻意加税的不同解读。 当然,政府并不是不能「加税」,只是加税应视景气动向「缓步渐进」,而不是一下子持有税、交易税、资本利得税全端出来,从奢侈税、豪宅税,再到囤房税等新名目的加税动作之外,房屋税的税基税率又同步调高,尤其台北市政府还出重手,大幅调高房屋标准价格。 过往的住家用税率大都采低税率,约为房屋评定现值1.2%,但目前只要拥屋超过3户,从第4户起就改以3.6%课征房屋税,等于加重2倍;另如果是台北市,从2014年7月起,就房屋标准价格的工程造价项目,从过去4,580元/㎡(每坪15,141元),一下子调高至32,900元/㎡(每坪108,760元),有些豪宅产品甚至更调高至20万元,引发外界以「30倍」来形容税负加重的幅度。 根据2015年全球房地产指南就「租赁所得的有效税率」统计,台湾居全球第21名,远远落后先进国家;此外,在全球「最值得投资城市」中,台北市则被评为「一颗星」,属于最不具投资价值的城市。因此,在积极推动房地合一税制时,仍应兼顾合宜税率与整体国际经济情势为宜。在房屋税等相关持有税负还未往上调之前,台北市就只获「一颗星」,如今调高后的评比,恐怕会更不乐观。此外,房屋税及地价税的税基调整属于地方政府权限,但地方首长为了不得罪选民基本上调幅都不会太高,而财政部为了鼓励地方政府调高税负,就抛出增加中央统筹分配款的诱因,借此希望地方政府能一并加入行动。 就现行规定,公告地价(作为地价税申报依据)每3年调整一次,公告土地现值(作为土地增值税申报依据)则每年1月1日公告,一般来说,历年公告土地现值大都趋向偏低,以减轻人民租税负担。 但在政府「加税」声声催情况下,公告地价及公告土地现值都有同步调高趋势,因此,对于今年12月底将会公告民国105年新的公告地价(上一次调整在102年),让公告土地现值有参考依据,惟同步也会影响到明年11月开征的地价税。因此,几乎可以很肯定的预告,明年的地价税、土地增值税势必都会随之调高,民众不管持有成本还是交易成本都将增加。 可以预期的是,台湾房地产未来将进入重税时代,从而亦将促使大量资金竞相流向海外不动产,就房仲业的调查,去年资金外流就高达480亿元。

基本上,我不是不赞成加税,其实就过热的房市而言,用加税作为短期的打压,我觉得是OK的,但就长期来说,实不宜过重,尤其在房市走下坡情况下,无异雪上加霜。 未来房地合一实价课税一旦正式实施,影响面将会相当大,目前显而易见的问题就包括:  一、「二次屋奴」:很多人过去买了房子,好不容易存了一笔钱想「小换大」,但面对卖方一定会将税负加计到「卖价」上,将导致换屋族又要沦为第二次的屋奴。 二、税收:短期看似增加,惟若因重税而导致长期交易委缩,反而得不偿失。三、下滤作用受阻:原本小屋换大屋的规划,日后可能会因持有成本大增而延缓换屋期程。 四、节税难:民众无法按过去利用遗产及赠与税免税额的传统规划,达到节税效用。 五、都更之路更漫长:民众因日后都更所分回的新建房屋造价被大幅调高,持有成本大幅提高,土地增值税亦必相当可观,而不积极参与都更。 六、地上权:将因地价税调高而增加「地租」成本,致推动恐将受阻。

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