理财周刊／不动产重税时代来临 天龙市民忧郁
不动产重税时代来临！对全台屋主来说，除了多屋族将遇房屋税率调高至3.6%的压力，台北市的屋主则面临多税夹击，尤其豪宅客更被列为课税的大标靶。
文．颜琼真 摄影．郑暐琪
课税，在今(2015)年二月十二日拍板定案，其将采取单一税率17％，较先前最高的45％方向相比，被外界批评转向轻税，房市警报似乎解除。不过，对被称为「天龙国」的台北市之豪宅客来说，却笑不出来，因为，包括房屋税、囤房税及豪宅税，可说是「中华民国万万『税』」，台北市将面临不动产重税时代的来临。
过去多数人常说「台北居，大不易」，主要是指台北市的高房价，让一般市民买不起，尤其是高达十五倍的房价比，更让外界常讽刺要「不吃不喝十五年」才住得起台北房子。为了解决高房价问题，政府从2011年六月的奢侈税，到央行采取升息及银行信用管制，再到实价登录、调高房屋税税率，以及在去年推动房地合一实价课税，历经八次的修正，终于在今年二月定调。
然而一连串的动作，政府虽高举「居住正义」的大旗，却是遂行向人民「加税」之实。
例如房地合一所定调的「四千万元以内自住免税」，即摆明是针对全台高总价的房子进行课税，就像台北市的「豪宅税」是针对豪宅客人，「囤房税」也是针对拥有多屋的高资产民众而来。
但房屋税税率的调高，加上公告地价及公告土地现值的调涨，甚至是调高房屋构造单价成本等，都像是流刺网般，更遑论每年五月缴交的房屋税，与十一月缴交的地价税，连一般民众都难以幸免。
台北市长柯文哲日前即以玩笑的口吻谈到，民众未来接到房屋税单会吓一跳。
另一方面，由于台北市还有八％的空屋问题，为了将这些空屋逼入市场，柯P也暗示未来还会有所动作，此不仅让台北市多屋族「剉地等」之外，是否会殃及池鱼，如将费用转嫁由租屋族吸收，亦有待观察。
政府连番调整各项税目，许多民众并不了解其对荷包的影响有多大。淡江大学产业经济系副教授、德明财经科技大学客座教授庄孟翰谈到，政府每年一月一日调整的「土地公告现值」（土地增值税课税依据），连带会影响到每三年调整一次、作为地价税课税依据的「公告地价」；另外，作为新成屋房屋课税评定依据的「房屋评定现值」也是逐年调整，导致民众持有房屋及土地的成本，每年都在往上增加，仅自用住宅影响较小。
政府夹带加税 民众荷包失血
以房屋税来说，政府为了压抑「囤房」，同步在「税基」及「税率」下重手；亦即将房屋评定标准项目之一的「税基」之「工程造价（房屋构造单价成本）」大幅调高。
举例而言，钢筋混凝土构造(ＲＣ)构造，台北市三十年来大都按照每坪约只有1.5万元的造价作为评定依据，但近几年，有不少高级住宅或豪宅的内装及外观建材都相当讲究，每坪核实评价都远超过十万元，若只按1.5万元征税，则买方被课到的税必然偏低。
因此，只要「工程造价」向上调整，不仅契税就会跟着大幅增加，房屋税必然也会随之水涨船高；至于日后会不会将这些成本转嫁给下一个购屋者，造成房价仍旧居高不下，则是另一严肃课题。
至于为打击「囤房」而大幅调高的房屋税「税率」，住商不动产企划研究室主任徐佳馨指出，目前六都当中，台北市、桃园市房屋税率采「三级制」，三户以内税率1.2％，第四、五户为2.4％，第六户以上为3.6％；其余各都为「二级制」，台中、台南、高雄三户以内为1.2％，超过均为1.5％；至于新北市超过三户以上为2.4％。
换言之，若是多户非自用持有者，双北市、桃园等地将成本大增，反观中南部压力大减；若再加上路段率与工程造价调高等加乘效果，中南部豪宅可能因为持有成本优势，成为自用客户新欢。
永庆房产集团经理黄舒卫也针对「房地合一」新版本表示，新版设立了「四千万元以内，自住六年才能免税」的门槛，若根据实价交易资料统计，去年六大都会区住宅交易，的确高达99％左右的住宅交易在四千万元以下，但是北市却仅有88％住宅交易总价在四千万元内，其中大安区仅76％，中正区也仅77％，等于约四分之一的住宅交易会受到冲击，比例依然相当高。据估算，北市十二个行政区中，共有七个行政区其四千万元以上的住宅交易占比高于10％，若房地合一新法上路，势必深受影响。
黄舒卫指出，由于去年政府针对高总价产品加强查税与管控，整体高总价市场表现不佳。 政府打豪宅 成交量萎缩 根据实价揭露，北市亿元以上住宅交易共计二一五件，较前年的二七八件，年减22.7％；至于未来，因房屋构造单价成本调高，新落成豪宅普遍每年需缴逾百万元房屋税与契税，预料使新屋豪宅市场需求进一步下滑，价格将出现明显修正。
此外，依据住商不动产统计，去年全台三大都会区豪宅成交量，台北市、台中市都较前年下滑，如北市从前年152件减至去年126件，减幅17.1％；台中市更从前年571件下滑至329件，减幅高达42.4％；惟高雄市从423件增加4件，但降价幅度达5.7％为最多。
此外，杀伤力更大的还包括「房屋构造单价成本」。徐佳馨表示，目前全台已有台北市、新北市、宜兰市及高雄市在去年同步调高，其中台北市平均调幅约增加160％、新北市调幅100％、高雄市约81％、宜兰县约35％。(文未完)
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第758期，尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】