Smart智富／大台北》中小坪自住宅时代来临
想买预售屋，又觉得现在市场上可选择的产品太少？ 其实，你大可不必着急！根据以下3个原因，可以分析出在未来的1年8个月内，双北市预售屋推案将会以首购的产品25坪至32坪、或换屋的产品45坪至65坪为主，过去常见的山寨豪宅，也就是地段不对、基地不方正、都市更新案都盖大坪数的山寨豪宅会愈来愈少。
▲未来3年，双北市推案量欲小不易，自住民众可期待更多的产品可选择。(图/程思迪摄)
原因1》土地整合困难，基地规模偏小：民间的土地开发，除了建设公司跟地主合建之外，双北市常见的还有都市更新；但不论哪一种途径，目前土地整合仍窒碍难行。观察目前双北市推案就可以发现，大约有6成的建案，都是属于面积200坪以下的小型基地，台北市更可以看到许多不满百坪的「鸟笼建案」。因此大多数建设公司只能规画中、小坪数的产品。
原因2》官方「建议」减坪，让总价更平易近人：「（官方）建议增加小坪数设计」，诚美建筑开发经理林铭峰说。而从审议会委员的「建议」来看，未来「都更豪宅化」的现象会愈来愈少，林铭峰推测，「山寨豪宅」可能会消失匿迹，尤其是「低楼层为地主分回之小坪数，高楼层则规画大坪数、高总价之豪宅」。
原因3》自住买盘撑场，投资豪宅量减：景文科技大学副教授章定煊透露，今年以来，台北市的假豪宅卖得零零落落，「销售率真的是只有2%、6%」。未来区位佳、基地条件够好的建地，昆山科技大学商业管理学院院长陈淑美分析，建设公司仍会盖豪宅，但目前双北市这种「好基地」不多，预估接下来将会以中、小坪数的产品为主流，因为自住或换屋族的时代来了！
虽然目前的双北市推案，仍有大坪数的产品，但业者分析，「应该是煞不住车了，只好硬着头皮推」，很多是盖到一半、也都卖了，根本没办法变更设计；他也提及，每家建商都在检讨，近期推案大致上都会往中、小坪数发展。
另因都市计划容积总量管制延至明年7月1日实施，预计到明年仍会持续有抢照的现象；但建照取得后，需于半年内开工，最多再延长3个月，也就是说，到明年7月，再加上最迟9个月后开工，共计1年8个月的这段期间内，双北市的预售屋选择将非常多。
虽然建商有余屋出售的压力，不见得每家建商都会抢照，取得建照后，也可以先兴建完成后再进行销售，但陈淑美断定的说，「未来3年内会是一波可观的卖压」。
德明财经科技大学副教授花敬群分析，双北市今年第2季房价皆较去年同期下跌，显示出「房地产已经在往下走了」，且新北市新推个案可能成交价已经连跌3季，加上供给量一直维持在高水准，「若反转，新北市将会是第一个」。
▲资料来源/国泰房地产指数季报 整理/林帝佑
若供给量放大、价格也向下盘整，不想买中古公寓或一时无法凑出3成自备款的民众，可以期待近3年的推案，预计会有更多适合的产品可以选择。
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