Smart智富/蛋黄区沦陷 大台北房价明年更低

文/Smart智富杂志 林帝佑

9月底,中央银行宣布降息半码(即0.125个百分点),结束连续16季冻结,市场上出现一些看多房市的声音,但其实降息的宣示意味较大,因为即使各家银行降足放款利率半码,每贷款100万元,假设贷款20年、无宽限期,每个月也仅省下约60元,买一个便当都不够,购屋人真正要注意的反而是未来供给量大幅增加,房价「低还有更低」。

▲(图/程思迪摄)

根据政府的统计,台北市新北市今年第3季买卖移转栋数甚至创下17年、有纪录以来的新低,分别仅有6,572栋、1万1,401栋,还不及过去几年房市荣景时的一半。

虽然目前大台北地区的房价普遍已跌回2年前的水准,但房价这样的修正幅度,仍不足以让民众下手购屋。而国泰房地产指数资料也显示,2009年以来,台北市的新成屋房价高点出现在2013年第2季,每坪为86万4,000元,而最新的2015年第2季统计,则为每坪81万元,新成屋房价已从高点回跌6.3%。台北市中古屋也同样从高点修正8.3%,目前每坪63万8,000元。

过去在房市低迷期,台北市房价都相对抗跌,但此次的修正幅度却比新北市更大,信义房屋不动产企画研究室经理苏启荣分析,因为这波房市修正主要来自于政策压力,而政策包含:囤房税、豪宅税、台北市提高新建房屋构造标准单价1.6倍,种种改革对于投资买盘、中高端的豪宅市场影响最大,所以才会从「蛋黄区」开始沦陷。

除政策影响,苏启荣说,「房价走10多年的多头,价格偏离基本面,也脱离多数人能负担的范围,所以本来就会面临修正压力。」

但修正已经到底了吗?恐怕低还有更低!大家房屋企画研究室主任美囡认为,明年大台北地区的房价会持续修正,主要有2个原因

首先,房地合一税即将于明年元旦上路,奢侈税同步停征,卖方可趁机出售房产以求「保本」。因房地合一税是以「获利」当税基课税,在2014年1月1日后购屋的买方,在明年欲出售房产时,若持有未满2年,同样适用房地合一税。

但2014年房价缓涨、2015年反转下修,没有「获利」可言,根本不用担心房地合一税,反过来说,若想在今年脱手的屋主,因奢侈税是以交易实价课税,不管是否赔售都必须缴纳总价10%∼15%的奢侈税,所以不少屋主打算明年新制上路后再出售房屋。

第2个看空房价的原因,郎美囡说,2016年适逢公告地价每3年调整1次的年度,各地方政府因税收欠佳,民间团体大力呼吁公告地价应贴近市价,所以推估此次调整的幅度会相当惊人,屋主的持有成本将更加沉重。以上2个原因,都会刺激屋主增加出售意愿

除了中古屋,新成屋的卖压也不容小觑。全国不动产企研室主任张匀表示,2013年、2014年全国建照都突破12万户,一般大约2∼3年后会兴建完成,因此2016年的房市供给量将会大幅增加,为了在欲出售的数10万户中突出,价格的竞争只会愈来愈激烈,房价下修已成定局

住商不动产企画研究室主任徐佳馨则建议,现在可多看屋,但别轻易进场,可借此认识自己的需求也能实际感受价格变化,「就算现在急着要买,也要挑选房地产市场中的白衬衫百搭款(指受自住客青睐的2∼3房产品),比较不会过季,也不会有难以脱手的问题。」

若自住客想要到供给量大的重划区捡便宜,苏启荣提醒,一定要确认未来所有的机能是否能到位,否则现在看来是捡到便宜,但之后房价恐怕会面临更大幅度的修正,甚至想卖都卖不掉。

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