Smart智富／大台北》实价登录价砍8折出价
有民众看上南港区每坪开价65万元左右的新成屋，双方拉锯3个多月，最终以每坪56万元成交，但周边建案开价每坪80万元，该案开价较低，房产专家Sway说，「因为再磨下去不是办法，卖方担心『报复性不买』。」
但现在看屋究竟要如何出价，才不会买得太贵？或砍得太凶，被口袋深的屋主嫌弃「没Sense」不想理你，而错失好货？
我们先观察双北市中古屋目前屋主开价跟实价登录的落差，根据房仲业者调查统计各大不动产交易网，目前台北市屋主开价平均打8.6折即为实价登录的区域行情；新北市则为8.9折。
其中，开价与成交价落差最大的是台北市大安区，大安区平均开价为每坪107万8,000元，但成交价仅88万600元，折数约为8.2折，意即屋主开价每坪100万元，成交仅约每坪82万元。
台北市买卖双方的价格认知差距比新北市普遍较大，台湾房屋智库研究员洪佩君分析，主要原因在于台北市屋主惜售心态更明确，尤其机能愈佳的地区，愿意让价空间就愈小，造成目前成交的物件多为低单价、低总价的产品，使开价跟成交价落差较大。
▲民众若想买预售屋，可参考周边新成屋的实价登录出价。（图／翁挺耀摄）
住商不动产企画研究室主任徐佳馨说，现在买方都很聪明，会主动查询实价登录的行情，屋主想要「膨风」开价，已经不容易，所以双北市中古屋普遍开价跟成交价的落差在8折∼9折间。
但开价直接打8折∼9折出价，经过双方一来一往的议价，似乎捡不到便宜，所以徐佳馨建议，以「实价登录」行情的8折∼9折出价，但要注意，是参考1年内、同社区最便宜的行情。
实价登录上路已2年多，累计至8月中已超过81万笔资料，运用在中古屋买卖的实战中，除了「以实价登录行情的8折∼9折出价」外，还有几项要点可以注意，或是用以斟酌加减价。
要点1》不看特殊交易价、预售屋实价登录价普遍过高
若发现同社区，某户价格低于行情许多，通常是「亲友、员工或其他特殊关系间交易。」在看实价登录时，建议点「交易明细」确认；若发现价格高于行情过多，多因为物件含装潢，但这点实价登录中并不会载明，所以要以「最低」的行情打折再出价。
至于预售屋，通常在完工后才会有行情价可参考。所以Sway建议，「预售屋的实价登录干脆都不要看」，若要针对预售屋出价，可参考附近新成屋的价格再打9折出价。
实价登录的个案有些会包含车位，但不一定会将车位价格另外登记，这种情况下，若直接以总价除以坪数，往往会拉低每坪的成交单价。洪佩君提醒，一样点「交易明细」确认，可将总坪数扣除车位坪数，再将总价扣除车位价格后除以房屋坪数得到单价。同样可利用实价登录查附近的车位价格，或可上各个不动产交易网，了解目前出售中的同类型的车位价格。
有的社区同时会规画大、小坪数，通常大坪数的物件会较小坪数的单价便宜，洪佩君分析，因采光、面向等影响，以同楼层来说，大、小坪数的单价价差「不要超过5%」都算合理。另外，通常高楼层因有景观优势，价格会较低楼层高。
至于顶楼加盖，实价登录也不一定会载明，但在交易时屋主会计价出售，在登记坪数未增加的情况下，若直接将成交总价除以登记坪数，往往让物件的单价看似较高，洪佩君说，有些个案虽然会备注「价格含增建」，但因无法从登记资料得知增建坪数，所以也没办法拆算实际主建物的单价，这种个案的价格参考性就较低。万一同社区没有其他交易资讯可参考，徐佳馨说，一般顶楼加盖的价格为主建物单价的1/2至1/3，民众若得知增建坪数，可以此原则拆算单价。
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