Smart智富／双北法拍物件暴增24% 房价撑不住了
▲房地产多头十几年，反而让法拍市场历经低迷，法院开标时气氛并不热络。（图／Smart智富杂志／杨文财摄）
文／Smart智富杂志 林帝佑
景气不好或房价崩坏时，房地产市场会显得特别低迷，交易量也会维持在较低的水准。但在这种时候，房地产市场中的反向指标就会显得相对热络，而最容易观察的反向指标就是「法拍」
透明房讯机构统计全台主要都会区的法拍待标物件数量，发现全台房价最高的大台北地区，待标物件的数量率先反弹，统计士林、台北、板桥（台北市和新北市的法拍于以上3家法院执行）3家地方法院2014年的待标物件，已较2013年增加24.23%，数量从1万2,272件，暴增到1万5,246件。
104法拍网、同时也是透明房讯机构总经理的篮茂山认为，主要还是因为房价撑不住了！宽频房讯科技业务部副总经理陈俊隆，根据宽频房讯科技内部统计资料显示，台北市2014年1月∼8月，每月平均有74件待标售的法拍屋，9月∼12月，每月平均件数攀升约1倍，为144件。而同一期间，新北市也从每个月114件增加到200件，增幅达75%。
双北市法拍案件率先反弹的原因，陈俊隆表示，因为台北市、新北市的房价居高不下，已经到了临界点，当市场预期房价撑不住、准备下修时，中古屋的交易却因为买卖双方对价格认知上的差距，所以造成交易量急冻、成交周期拉长，使得资金周转有困难的屋主无法顺利脱手而遭到查封，房屋进而流入法拍市场。
虽然2014年的全台待标件数仍在创历史新低，仅为11万9,574件，但是以长期趋势来分析，双北市的待标件数已经开始向上反弹，显示现在正步入「市场景气出现隐忧」的阶段。
虽然台湾仍处低利率环境，但是篮茂山大胆预测，2014年是法拍市场筑底的一年！往后待标物件不会再出现这么低的数量，全台的法拍物件，会如同大台北地区的走势一般，逐渐增多，到2015年年底会较2014年增加5%∼10%。
另外，观察得标率，虽然大台北地区的法拍待标件数增加，但是得标率却仅有10.63%，其他四都的得标率也都在9.50%∼14.51%之间，皆属于低档。
太平洋房屋顾问李季鸿分析，因为现在都是刚进入市场的「第一拍」，价格仍高！法拍屋第一拍的底价会比照市价，若流标，第二拍的底价则为第一拍的8折；第三拍再打8折，即为市价的64折。现在法拍屋的价格并未如买方预期的便宜，但是再过3个月，执行第二拍、第三拍，价格更便宜后，就有机会拉高得标率。
但是好的物件，第一拍仍抢手。对于有意购买法拍屋的民众，篮茂山建议，当目标物件的价格可成交到周边物件的7折∼8折时，就可以考虑进场。譬如：与目标物件同地段，且条件相似的房屋，在市场上成交1,000万元，投资人就用700万元∼800万元的价格去竞标法拍屋，「预留房价下跌的空间，可使风险较小。」篮茂山说。
另外，李季鸿提醒，因为拍卖底价是被动式调整，所以即便是第二拍、第三拍，也都是前次拍卖底价的8折，未必能及时反映市场下跌的状况，买方需特别留意。另外，他也补充，除了注意点交与否之外，买法拍屋还有3件事情要注意：1.对区域要熟悉、2.对物件跟债务人有一定的了解、3.从价差创造价值。
虽然立法院在去年三读通过《强制执行法》第81条修正案，要求法院公告时，必须载明法拍屋之「所在地、种类、实际状况、占有使用情形、调查所得之海砂屋、辐射屋、地震受创、严重漏水、火灾受损、建物内有非自然死亡（凶宅）或其他足以影响交易之特殊情事及其应记明之事项。」但是，李季鸿指出，修法看似大幅保障买方的权益，物件的室内实际状况仍无法确认，建议投标前还是要先透过该社区的管理委员会，或楼上、楼下的邻居了解物件的状况，是否有漏水、特殊装潢或债务人「落跑」的原因，让风险能降到最低，而且仍要有大幅修缮的心理准备。
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