Smart智富／双北都更题材退烧 公寓交易量跌8成
双北市买卖移转栋数持续低迷，2015年第1季台北市为6,478栋、去年同期为8,214栋；新北市2015年第1季为1万1,036栋、去年同期为1万4,745栋，两者跌幅皆逾2成。其中冷到像放入冰柜的「急冻产品」，主要是豪宅、套房与公寓。
▲（图／杨文财摄）
优美地产企研室利用实价登录，统计双北市2015年第1季的状况发现，套房（15坪以下）、豪宅（采用央行选择性信用管制标准，在台北市指7,000万元以上住宅、新北市6,000万元以上住宅）和公寓的成交量受到的打击最大。不论台北市或新北市，这3种产品的交易量皆较2014年第1季下跌8成以上。
优美地产企研室召集人叶立敏分析原因，其中套房和豪宅主要受到贷款不易和投资买盘退场的影响，因此量缩价跌的情势确立，而且2015年仍会持续下探。而公寓产品则量缩价盘整，除了整体买气不佳之外，都市更新的题材退烧，也导致交易量进一步走跌。
诚美建筑开发经理林铭峰认为，都市更新退烧跟3大原因有关。首先，2012年3月「文林苑事件」过后，强烈的舆论压力让《都市更新条例》送进立法院审议，但3年过去了，朝野协商出现了10几种版本，但是法规仍「不动如山」，业者只能观望，「一直未能突破的旧案尽速结案不做、新案则不碰。」林铭峰说。
接着，目前送到政府单位审查的都市更新案，仍然是龟速前进。台北市都市更新处表示，2015年截至4月底止，核定的事业计划案为8件，平均1个行政区还不到1案。
最后，地主并未因景气低迷而降低对改建的高标准要求，就林铭峰观察，绝大多数的地主仍抱持着「景气只是一时的，我就继续住」的心态，因此洽谈改建处处碰壁。
「但公寓因为具备低公设、价格较实惠的优势，自住买盘承接力道仍存在，所以价格并未走跌，能勉强维持平盘的状况。」叶立敏表示。以台北市来说，2015年第1季公寓价格为每坪50万8,000元，相较2014年同期上涨1.8%。
不过，若政府打房的风头过去，从豪宅、套房流出的资金，会流向中古公寓，使其成为下一波炒作的焦点吗？德明财经科技大学不动产投资与经营学位学程副教授花敬群和林铭峰皆抱持否定观点。
他们认为，现在房地产没有什么产品有潜在获利空间。花敬群分析，以台北市房屋税来看，中古屋的税基不是不调，只是还没轮到（编按：房屋评定现值每3年调整1次，下次为2017年），未来公寓的持有成本也会增加。
林铭峰直言，都市更新难行，公寓价格钝化是迟早的事，想买公寓来炒作根本是「太乐观」。他举例，过去洽谈中的都市更新案，其中某栋公寓1户成交约2,000万元，但隔壁同样格局、大小的物件，却因为炒作转了3、4手，最后听闻成交4,000万元！而后来该更新案中止，投资客若不认赔出售，就只能长长久久的抱着套牢。
撇除投资角度，若为自住需求要买公寓，林铭峰建议，绝不要把「都市更新」当成加分条件，在选择上有几个原则：
1.巷弄太窄》不选：「巷弄太窄不易改建。」虽然这是考量因素之一，但住商不动产企画研究室主任徐佳馨提醒，自住买方更应注意消防安全的问题，观察巷弄内若违规停车严重，平日能通行的宽度低于4米就需多加考虑。
2.有违建》不碰：现阶段政府拆违建可说是雷厉风行，因此徐佳馨表示，买方应关注「有产权且可实际使用」的面积。以顶楼加盖为例，加盖面积无产权登记且违法，随时有被拆的风险。
3.屋龄过高》不买：公寓屋龄过高，贷款条件和成数往往较差。徐佳馨建议，除非买方要长住、没有转手考量，否则万一碰到「现在可以贷款、下一手无法贷款」的状况，就可能导致买方无法换屋。至于选择的标准，可以「屋龄＋贷款年限＜60（年）」为评估条件。
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