商业周刊／破解烫金捷运宅 三原则低价入手
文／郭子苓
台北捷运信义线于11月24日通车，信义路房价也再次攀高，全线每坪均价都在80万元以上，世贸站旁的D3豪宅案甚至传出开价400万元，让信义线成为名副其实的「钻石捷运线」，也再次证明捷运宅（指捷运站周边500公尺至1000公尺内的住宅）的魅力。
然而，「捷运宅」的房价未必都高不可攀。据本刊独家取得的房价资料，在双北市，捷运站周边住宅行情较行政区均价低的案例比比皆是。对自住客而言，这或许是以相对低价抢进捷运宅的机会。
观察台北市价差前十名捷运站，如台北桥站、麟光站、后山埤站、公馆站等，因多位处行政区边陲、距区域内精华区较远，或周边有夜市、坟墓等嫌恶设施，价差达两成至四成。
至于西门站为纯商业区、小南门站旁多为公有地，圆山站周边则是花博展场、北美馆等，新建案少，因此释出物件多为30年中古屋，价位相较平实。不过，随豪宅松涛苑进驻小南门站，该区均价可望拉高。
淡水线复兴岗站、关渡站、忠义站，除了位于北投区边陲，还因站位缺乏「景观宅」条件，导致建商一窝蜂抢进其后的竹围、红树林站，让关渡站等明明是「台北市门牌」，均价却能和后者打平甚至更低。
至于新北市前十名，则是完全不同的逻辑。以芦洲线为例，捷运路线即是该地区主要干道，生活机能完备。排名第九、第十五的府中站、顶溪站，更是当地发展已久的商业区，顶溪站距台北市也仅有一桥之隔。几乎完美的成绩单，为何房价反而亲民？
住商不动产企划研究室主任徐佳馨分析，不像台北市，因新北市老商圈多半做在地生意，客群不变下，捷运宅的价格潜力取决于「腹地」，即吸引新建案、产业进驻的做梦空间。
「没有新案拉抬，老商圈的房价就炒不起来！」永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫观察，近年来，台北市外围第一、第二环的房价涨幅已和基本面脱钩，就算交通好、机能佳，但只要「没有建商炒」，单靠在地客支撑，成长就有限。
相反的，如文湖线的内湖段、新店线，因腹地大，加上内湖科技园区、裕隆城等园区议题，推案不断，拥有交通优势的捷运宅价格便在相对高点。
不过，虽然捷运宅房价仍有想像空间，但台北捷运人口停止成长，却是未来捷运宅能否保值的潜在警讯。
根据台北捷运公司年中公布的101年报，营收主要靠广告等副业收入支撑的北捷，客运本业已是第十年赤字。北捷分析，近年通车站数扩增、营运成本增加，但运量却不足，是造成本业年亏损扩大到4亿元、整体盈余也逐年减少的主因。
房产专家Sway（郑诗韦）也认为，捷运宅价格将掀一波盘整：唯有真正的黄金路线才有保值性。徐佳馨建议，可观察该路线经过哪些重要商圈，至少三个以上，才有保值效力。例如新芦线上目前仅有松江办公商圈、永康街，但板南线就有新板特区、台北车站、东区、信义区、南港等，集客力落差立现。
因此，民众下次考虑捷运宅时，恐怕不能再以「捷运站步行五分钟就到家」等距离因素为唯一考量。腹地、建商看好度、运量，都可能让「捷运＝高房价」的等式，有失灵的时候。
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