商业周刊／三度危机淘金 电玩咖变台南豪宅王
▲张祐铭能让台南豪宅客埋单的关键，是提供客户变更设计服务，不只格局可变，连阳台自动洒水器等管线规画细节全都量身订做。（图／商业周刊／摄影杨文财）
文／林洧桢
最新实价登录中有一个让人跌破眼镜的成交资讯：台南超高大楼型豪宅逆势飙出一坪35万7千元的新天价！上回台南市豪宅创天价，约是2010年后，是以破亿元的透天豪宅为主角，大楼住宅仍是当地的冷门商品。
一位没没无闻的地产新秀成了台南新豪宅王，他在四年前房市景气反转推案，却让已是票房毒药的豪宅出清结案，究竟是何方神圣，有如此能耐？
他是44岁的上曜建设董事长张祐铭。他十八年创业过程三度危机淘金关键是「不跟风，大胆走自己的路。」
第一次危机是约2000年，身为重度电玩玩家的张祐铭，投入网咖市场，但连开三家店，都遇上周边新开多达30间店的红海竞争，「原本一小时收费40元，杀到有人愿意一小时只收5元，」结果三个月被迫关门退场，赔了约百万元。
张祐铭的老战友、大都会副董事长陈明德指出，随后他很快认清价格竞争势不可当，直接订出「免费上网」的目标。
然后又从KTV经营学到卖餐饮赚钱模式，订出「把网咖当餐厅卖」策略，集资扩大投资规模，租整栋式的旗舰店重返市场，一举拉高竞争门槛。在网咖关店潮中，逆势成为年赚1亿元、全台有40家店的最大网咖连锁店龙头。
「面对问题，我一定都先定义要做的是什么，然后绕着定义想方法，想的过程很辛苦，但要不断累积小胜，才能拉开与对手差距。」张祐铭说。
变身网咖天王后，他把触角伸进房地产，想为自己事业找出另一只脚。
约在2007年，出手猎下一批总户数约150户的台南烂尾楼，原本市价至少每坪8万元，法拍市场一坪却只要4万元，张祐铭认为稳赚不赔，结果不如预期，陷入负债危机。
「得标一周内要缴足两亿元的得标金，结果因为我做网咖生意，银行不愿意贷款给我，剩下八成资金只能找民间借贷，利息一个月就要缴5百万元，」张祐铭描述着当时的危机，「更惨的是，虽然两周卖出55户，又因为烂尾楼，银行也不贷款给我的客人，二个月后退订到只剩5组客人。」
虽然一户总价不到两百万元，但没有银行贷款，让他认清靠首购族无望，想活下来，「只能找更高端的客人。」
因此他加码投资装潢，然后网咖经验让他想到透过网路拍卖，有机会开拓到更多客户，结果有往返台南需求的工程师、公务员等，被马上能入住又低价的网拍吸引，不仅能以每坪近10万元行情成交，还只花半年时间卖光150户。
之后他扩大房地产事业，集资在2009年入主上曜化工厂，转型成建商。没想到，没多久就遇上景气反转新危机。
「现在豪宅没人跟我竞争，时机正好！」「连高雄都有超高楼豪宅，但台南却是零，土地起涨，台南正从透天变大楼市场，只要能与众不同，就有机会。」张祐铭分析说。
身为无名新秀，他认清跟风毫无机会，「台湾就是一窝蜂，过量就滞销，要做不一样的东西才有机会在红海中找到蓝海，不是不害怕，而是花了很多时间研究过才做。」
危机三：豪宅买气冷主打客制化，逆势卖到二期
他这回在台南中西区的传统豪宅区中，让他找到「高端客制化小单」会是突围的新机会。
张祐铭的一位地产友人也透露，上曜看准「客制化小单」出发的产品，除了外观引进历史故事的元素，像第二期豪宅案，以路易十四为设计概念，顶楼有皇冠设计。同时每户格局规画都因客户要求不同，这在结构安全与设计规画上都有很大的挑战，因此「光是送进台南市建管课的图面，就改了一千多次以上。」陈明德说。
原本不看好的台南市代销公会理事长陈瑞铃，现在也肯定张祐铭说：「确实与众不同，有那个价值！」
张祐铭与众不同之处，在于同业仍坚信低价、成屋与别盖太高等三大传统胜利方程式时，他掌握地价数据，看出超高大楼的机会点，用吸睛的建筑外观吸引注意，再挑战预售市场，从公设到室内空间都量身订做的客制化服务抓住客户，让他的豪宅就算价格高，还能继续逆势卖二期豪宅案。
本土券商研究员推估在豪宅首案交屋效应下，上曜2017、18年可年赚逾两亿元。
张祐铭2018年还要挑战没陆客撑盘的饭店产品，卖独栋饭店大楼给民宿创业家，同样是客制化小单思维，但市场挑战仍很大，能否继续闯关成功，还有待时间证明。
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※精彩全文，详见《商业周刊》1574期。※本文由商业周刊授权刊载，未经同意禁止转载。