理财周刊/卖房差一天 新旧法税差很大!

主持人庄孟翰

Q: 新北市杨先生问:1年前继承取得房屋,虽有急用想出售,但因持有未满2年,得要今(2015)年底出售才能避开「特种货物劳务税(奢侈税)」,不过听说明年1月1日政府要实施「房地合一课税,单一税率17%,奢侈税也会跟着退场,就消费者来说,该如何看待这件事? A: 依据财政部张盛和在2月初的新春记者会上说,打算从2016年1月1日实施「房地合一」课税,同时,就奢侈税中的不动产部分则同步停征。依据此一讯息,消费者要先厘清一些观念,首先,2016年1月1日是「表定日期」,还不一定是真正的实施日期,因为财政部要实施「房地合一」课税得要修法,而修法得要立法院三读通过,之后才能实施。也就是说,如果立法院没办法在今年的会期通过此一法案,则实施日期还有变数,因此,财政部及行政院得跟立委们多做沟通才有可能「如期」实施。

但因为2016年总统大选时也同步举行立委选举,大多数立委在今年下半年将各自忙于攸关成败的选举,停留在立法院开会的时间必然相对减少,因此,若财政部无法在上半年的会期获得立委们的支持,恐怕就有较大的变数,尤其是现阶段立委对于财政部所提出的方案尚未进入实质讨论,并且获得一致共识

而在新法实施,旧法退场的转换期间,对于持有房屋,且有意出售的屋主,影响会比较大,尤其实施日期「差一天」就差很大。

就奢侈税来说,是以「交易总额」课税,持有一年内出售,要课15%,持有一年以上两年以内课10%,持有两年以上则不用课征奢侈税,只有课土地增值税,以及并入综合所得税的交易利得项目。

举例来说,如果你的房子销售总额为1,000万元,持有一年内卖出,要课15%,也就是150万元的奢侈税,而两年内则是10%约100万元。

但就「房地合一」课税,除了自用住宅免税之外,单一税率为17%,且在两年内出售者,非自用的房子要课到「交易利得」的30%。

举例来说,如果你的房子销售总额为1,000万元,但取得成本为900万元,交易「利得」为100万元,若在两年内出售,利得税30%,则要缴30万元。而超过两年以后,单一税率17%,要课税17万元。

也就是说,如果你是在2015年12月31日销售且办妥房屋所有权移转,持有房屋未超过两年的话,要依「交易总额」课征奢侈税;但如果是2016年1月1日卖屋且办妥房屋所有权移转,则是依「交易利得」课房地合一税,两者缴纳的税额可是「差很大」!

不过,因为「房地合一」课税尚未实施,消费者在今年底前卖房还是依据「特种货物及劳务税(奢侈税)」核课;而立法院在去年底三读通过「特种货物及劳务税(奢侈税)条例修正案,并在今年1月7日公布。

该修正案主要是针对2011年奢侈税实施以来,短期投机或非短期投机所衍生的「认定标准」争议,做了诸多修正,而财政部在今年2月5日也再补充公布,归纳出11类案件可免征奢侈税,且一旦符合条件,只要今年1月9日仍未核课确定的案件也可比照适用。

兹提供财政部发布的内容供消费者参考:第一类:二亲等以内亲属(例如:父母、兄弟姊妹)所赠与的不动产,只要对方赠与前已持有超过2年,受赠后就算立即销售也可免征奢侈税。

第二类:凡继承「区段征收领回抵价地」的请求权,后续因此取得的不动产,销售可免征奢侈税。

第三类:不同继承人间,交换彼此来自同一被继承人遗产范围内的不动产,之后销售可免征奢侈税。

第四类:依照遗嘱,用遗产中不动产所成立的公益信托受托人本于信托意旨销售该信托财产,可免征奢侈税。

第五类:夫妻在婚前各自取得的不动产,只要符合自用不动产条件,销售可免征奢侈税。

第六类:持有房屋已逾2年或符合自用不动产条件者,若其车位是与同一社区他人的停车位交换而来,要并同出售时,即使持有该停车位未满2年,仍可免征奢侈税。

第七类:所有权人约定将自己的不动产以他人名义登记(借名登记),但仍由自己管理、使用、处分情况下,在对方返还不动产后,只要两人持有该不动产期间合计逾2年者,销售可免征奢侈税。

第八类:所有权人在取得土地前,已遭他人越界建筑房屋,所有权人销售该土地(遭房屋占用部分)给越界房屋所有人可免征奢侈税。

第九类:因交通事故遭受重大伤害,对方以不动产赔偿的情况下,若为筹措医药费而销售该不动产,可免征奢侈税。

第十类:所有权人依山坡地保育利用条例第37条规定取得的土地,销售可免征奢侈税。

第十一类:依中华民国红十字会法设立的组织,销售受赠所取得的不动产,也可免征奢侈税。 (颜琼真整理)(文未完)

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