理财周刊／建商虚灌坪数 差一坪就差百来万？
新北市龙先生问：最近从事房仲业的朋友都在抱怨，新版不动产说明书规定房仲业者要揭露的事项太多，让他们的工作量增加；上网Google一下内容，其中有规定「不得记载事项」，有提到不得记载实际所有权面积以外之「受益面积、销售面积及使用面积」等名词，请问，为何如此规定？ 房屋面积的计算过程相当复杂，如何正确的掌握合理而实际的坪数，则是当前购屋人一大课题，因为在市中心或蛋黄区的房子，差一坪，房价就可能差了百来万元。
过去，经常发生预售屋销售及实际交屋后的坪数不一，亦即虚灌坪数的情形，根据内政部103年4月28日修正之预售屋买卖契约书范本所载，土地面积、主建物或本房屋登记总面积如有误差，其不足部分卖方均应全部找补；其超过部分，买方只找补2％为限(至多找补不超过2％)，且双方同意面积误差之找补，分别以土地、主建物、附属建物、共有部分价款，除以各该面积所得之单价(应扣除车位价款及面积)，无息于交屋时结算。
其次，前款之土地面积、主建物或本房屋登记总面积如有误差超过3％者，买方得解除契约；此一新规定，主要在于充分保障购屋者权益。
往昔，有关坪数虚实的情况，最常发生消费者到了预售屋的销售接待中心或接待会馆，看到美美的样品屋而心动下订，但交屋后却发现，怎么房间内的坪数比当初在样品屋看到的空间小很多，其间差异就在于样品屋的隔间大都是薄木板，但交屋时隔间不是砖墙就是轻隔间材质，两者厚度相差很多，以致室内面积相对缩小。
此外，房屋各区分的所有及共同使用部分面积，系依完工平面图所标示尺寸来计算面积，并且均以共同墙壁中心为界，预售屋销售面积则以墙壁外缘为计算标准。
一般而言，法定面积以外的建筑物，大都属违章建筑，既不能办理产权登记，更无法定效力可言，因此，卖方常会巧立名目而以「使用面积」称之，其虽拥有使用权，但随时都会面临检举或查报拆除的命运，例如一楼及顶楼违建、天井加盖、夹层等，皆是典型的案例；此外，常见的一楼骑楼以及商场走道部分，更会以「受益面积」来掩护其虚坪偏高之合理性。
其次，就公设比而言，很多民众还是搞不太清楚，以致常见业者28％、30％或35％之类的数字，直到交屋时才真正了解其中缘由。 例如有些大型社区为展现与众不同之区隔产品特性，除宽敞门厅设计之外，更规划有健身房、游泳池、俱乐部，甚至网球场、篮球场等户外设施，如此，就可能因为公共设施项目特别多而形成超大公设比例，相对的，室内实际可用面积就会随之缩小。 另外，这次新版不动产说明书也增订了停车位相关资讯的揭露，主要也是有些房屋之销售面积系将停车位面积合并计算在内，导致总销售面积扣除10至15坪停车位面积、阳台，以及25％至30％之公设分摊比例后，室内实际可用面积只剩20多坪，因此，消费者总是有个疑问，我买了超过40坪的房子，就是要隔成大三房，为何最后只是小三房的格局？ 至于停车位面积的揭露，读者也可从实价登录资料中加以解读，尤其是房仲业者常会针对一些较具有话题性的豪宅交易案例，就实价登录所揭露之资料予以解析，通常都是将车位与房屋面积分拆计价，主要也是要还原出该笔交易，经扣除停车位后，实际面积的每坪单价为若干。 购屋时应格外留意的是，一旦停车位面积与建物面积合并计算，就会形成以房屋单价计算停车位价格之不合理现象，例如台北市东区一坪100万元的房价，即使停车位面积仅以10坪计算，岂不等于要花1000万元来购买一个停车位，殊为不合理。 因此，购买大坪数住家时，务必先问清楚总销售面积是否包含停车位面积，而更重要的是，应将两者分别计价，俾免无谓的多花一笔冤枉钱。 另外，阁楼夹层设计也是常见虚灌坪数的地方，依建筑法令之规定，阁楼及夹层都有一定的限制，而常见的是业者擅将阁楼或夹层加以延伸，借以增加销售面积。 另外，常见的「露台」附属面积，系指建物直上方无任何顶遮盖物之平台，而根据规定，自民国八十五年六月六日以后所取得之建造执照，其露台部分不再办理产权登记，至于在此之前取得建造执照，并且已办理露台面积产权登记者，其销售面积与售价如何计算，可就要详细讯问清楚，俾免吃亏上当。此外，依据法令规定，露台并不计算容积，导致有些建商刻意加大其面积，而形成超大露台之特殊情况。 因此，选购新成屋或中古屋之前，最好能够仔细检视每一空间之合理配置与计价方式，以确保购屋权益。
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