30坪三房两厅VS.10坪小套房 自备款一样多未来差很大
▲买房想自住兼投资，需考量未来的流动性与增值效应。（图／记者徐斌慎摄）
文／法拍小哥
有一天，有一个朋友Jason问我：「最近想要在台中买房，我现在手边有两个案子在挣扎，一间开价500万，三房两厅，另一间则是10坪左右的小套房，售价300万，你觉得我要背负比较高的贷款买下三房两厅这个物件好呢，还是买负担较轻的这个小套房来住呢？」我听完后只问他：「你目前的想法，只想到自己自住的思维，你未来会想要透过这间房子不仅有自住的效益还有增值的效应吗？」他说：「当然是买来自住，并且在未来有增值的效应。」我说：「那你在买房子前，就要为了未来出售时候做准备了！」
紧接着我拿出纸笔，列了一个表格给他，请他自己比较看看，哪一个比较有利！
从上面的表中，大家有没有发现，购买这两种房子的自备款是差不多的，两者最大的差别是每个月负担的贷款利息，一个是6,000元，另一个是3,500元。严格来说，对于一个收入稳定的上班族来说，利息的负担其实都不算太大！但是这两种物件类型，对于未来的流动性与增值效应来说，个中差别可就很大了。
若我们有100万自备款，目前有两个房子可供选择，一个是三房两厅总价500万的房子，一般三房两厅可以贷到8折；另一个10坪的小套房，总价300万，但持有10坪小套房的贷款人信用状况好一点或财务较稳健才有办法贷到7成。此外，目前有许多银行不愿意承贷13坪以下的小套房，所以若您想要买13坪以下的小套房，建议可以先多询问几家愿意承贷的银行，以免届时新屋贷款办不下来。
再者，三房两厅的物件在市场上是最受欢迎的款式，流动性会比小套房好，也因为容易受到市场的喜爱，未来也比较容易卖到好价钱。所以如果是以投资自住两相宜的角度来看，最好的选择就是三房两厅。
最后再加码一个利多，其实在这个案子里，最棒的部分还不是这里，如果Ｎ年后有机会卖出，若当时的房价每坪上涨1万元，那30坪的三房两厅就有30万的增值空间，相对于10坪的小套房，增值的幅度就只有约10万元左右而已。再者，三房两厅的物件若在Ｎ年后卖出，你可以拿回100万头期款＋增值的30万资本＝共可拿回130万的现金；反观10坪小套房Ｎ年后卖出，你可以拿回头期款90万＋增值的10万利息，共可拿回100万现金，哪个比较好，自己想想看啰！
★本图、文经时报出版授权，摘自《小资族的不动产炼金术：钱进法拍屋，18%轻松赚》
★作者法拍小哥，经历：曾任建设公司董事长特助、法拍屋顾问师。学历：中兴大学科技管理所硕士、元智大学化学工程与材料科学学士、中国人民大学市场营销硕士交换生。90后的小孩，出生于基层家庭，评估过一千多笔法拍及房仲的房地产物件，20岁在学期间与朋友合伙买下人生第一间房，24岁打造十间套房在收租，25岁在半年内募资3,000万，27岁标下人生第一间法拍屋，战果辉煌。工作期间担任过房地产领域的许多角色：租客、屋主、二房东、房屋仲介（租赁、成屋）、法拍代标业务、建设公司土开业务、改建整合业务、道路用地容移业务、不动产二胎放贷业务、不动产投资人等，资历与经验均相当丰富且完整。