理财周刊／为什么45坪 只有小三房
有鉴于国内大楼公设比普遍高达30％至35％，最近政府拟逐步推动实坪计价制，并自2018年一月一日起雨遮、屋檐不登记不计价，虽然距离欧、美、日、星等先进国家的实坪制还有相当长一段距离，不过一般民众评价大都是正面多于负面。
目前，一般民众购买预售屋时，大都将大公、小公等视为「虚坪」，唯一权益自保之道便是核计室内实际使用面积，并且进一步了解各空间大小，惟如不能详查或卖方没有提供附加标示尺寸与注明各空间坪数的平面配置图，完工交屋时难免就会发生购买理想中的预售大三房，交屋却仅为「小三房」之憾事！
在此之前，经常有购屋者问到：「为什么四十五坪的房子，却只有小三房的格局？」乍听之下，任何人都会觉得相当讶异，不过如果仔细的检视一下这些实际可用面积偏低的产品，主要原因大致缘于销售时之所谓「使用面积」、「含车位面积」或超大公设比等因素。
其中尤以含车位面积最受訾议，通常这类产品销售时系将停车位面积合并计算在内，导致总销售面积扣除10至15坪停车位面积、阳台以及30％公设比之后，室内面积可能只剩20多坪，也就自然而然的形成了小三房的格局。
其实，往昔此一情况只是为稀释单价而来，近年则是将停车位面积分开计价，但仍需注意的是，停车位登记面积偏低，其余再并入公设由全体住户共同分摊等不合理情事。惟不论是购买大坪数或小坪数住家，还是要谨守室内实际使用面积为宜。
最近为因应景气变化之低总价销售策略，常见中、小坪数规划产品，因此，购屋时应格外注意以下各相关重要事项。
一、是否易名再售：
每当景气长期低迷，市郊大型个案无法如期完销，却又面临新建案不断调降价格，常见的行销策略便是产品重定位─更改案名，并分割为小坪数重新包装再以新案应市，其主要缺点除余屋位置较差，格局变更也容易衍生日后漏水等诸多难以善了的后遗症。
常见大型社区不仅栋数多，更动辄上千户，为求顺利去化，大小坪数兼而有之，导致二十五至八十坪户型杂陈，更重要的是，每一楼层户数众多，走道面积偏大，甚至每户大门几近相邻，难免会有拥挤局促、不够舒适的感觉。
三、格局是否方正：
常见小坪数住家之缺点为空间分割零碎，以及各楼层走道浪费，因此应避免选购死角或狭长屋型，尤应注意的是基地不完整、零碎狭小，甚或Ｌ型基地之格局规划。此外，一旦格局不够方正，连带室内走道所占面积也会较大。
四、公设是否偏大：
小坪数规划常因户数较多造成当楼层通道空间浪费，而增加公共设施分摊面积，导致公设比动辄超过三成，相对而言，室内空间尤其各卧房必然随之缩小，益增家具摆设之困难性，另外，卫浴空间也必然局促狭小，更奢言生活品质。
小坪数规划相对室内实际可用面积亦必然较为狭小，导致空间格局受限，使用功能大打折扣，最常见的促销广告例如「２＋１房」、「３＋１房」等，购买时就得详细了解各房间尺寸大小，俾免交屋时后悔莫及。
六、通风采光是否良好：
在当前景气低迷情况下，常见十八至二十坪二房之促销广告，小坪数住家常囿于面积狭小而导致通风采光不良，甚至出现暗房，尤其是后栋格局，更常见单面采光，而非两面或三面采光，居家品质必然相对低落，购屋前应详细检视平面设计图说。
七、是否符合未来需要：
一般而言，购买小坪数住家往往是过渡时期之权宜措施，尤其对于新婚夫妇或成员不多的家庭而言，短期内勉强将就，然随着子女逐渐增加、成长，其空间需求与居家功能亦必随之改变，此时就得面临换屋所产生之税费、装潢成本等诸多问题，因此在选购之前就应兼顾未来之实际需求，以免交屋不久便又面临换屋的困扰，一般而言，此一问题大都会在子女就读国、高中时逐渐浮现。
四十五坪小三房？既没有大坪数的格局，却常见房间狭小以及公设比偏大的潜在缺点，花大钱却没换得较佳的生活品质，殊为不值！因此，选购之前就应分辨房、车是否分离计价，并谨守室内实际使用面积，俾免徒增日后无谓困扰！