理财周刊／为席勒「台湾房市三高，匪夷所思」解惑
文／庄孟翰
「2017大师智库论坛」演讲会，当席勒教授听到台湾房地产面临「高房价、自有住宅比率高、空屋率高」等三高问题时，惊讶表示「三件事情同时发生，让人匪夷所思！」
2013年诺贝尔经济学奖得主罗勃．席勒(Robert James Shiller)教授，曾在2011年获彭博资讯票选为世界前五十大对全球金融最具影响力的人，其畅销著作《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)旨在分析人们在股市的投机心理与行为，并精准预测2000年网路泡沫与2007年美国次贷风暴；更以叙事经济学(Narrative Economics)阐述透过故事被广泛传播后，市场情绪很可能发酵，进而影响投资行为。
有关席勒教授这次应邀来台演讲，有许多值得我们再次关注的重点，不论是提示或警示，如能将这些国际经常发生的历史经验当作启示，必然会大幅提升政府主管机关趋吉避凶的应变能力，例如：
(2)应教育民众「房价不是只涨不跌」。
(3)人们必须正视房价高涨的风险，他不知道房价何时下修，万一下修，对拥有资产者将是一场灾难。
(4)支撑房价的不是基本面，而是人心还有故事的吹捧，让大家认为房市是很好的投资标的。
(6)应引导资金到其他投资工具。
在演讲会上，当席勒教授听到台湾房地产面临「高房价、自有住宅比率高、空屋率高」等三高问题时，惊讶表示「三件事情同时发生，让人匪夷所思！」
其实，有关这三件事情，乍看之下真是让人无法理解而备感疑惑与矛盾，惟如就历史纵深加以探索，答案就很清楚。
以下谨就高房价、高自有住宅比率、高空屋率这三点提供浅见，以供参考：
一、高房价问题：
台湾高房价其来有自。房地产市场自民国六十年代后，由于经济快速成长及国民所得逐渐提高，加以其间屡受油价、物价巨幅波动影响，房价几乎每隔一段时间便呈倍数飙涨，从而助长投机风气，其显著模式为「油价涨→物价涨→房价涨」。
例如民国62年至63年第一次房价大幅飙涨，系源于民国六十二年第一次石油危机，油价由每桶2.59美元遽涨至11.251美元，导致物价大涨47.4％，民众基于购屋保值心理，大肆抢购不动产促使房价攀向高峰。
及至民国67至69年，油价由12.7美元再度暴涨至32美元，物价上涨率也攀升到二位数(69年19.01％，70年16.32％)，又是「油价涨→物价涨→房价涨」模式，造成房价飙涨。
至于民国76年至78年第三次房价大幅飙涨，主要是当时社会财富长期累积，又有新台币由35.5元大幅升值至28.55元涌入的「热钱」推波助澜，「金钱游戏」再起所导致。
最近这一波始自2003年之起涨点，主要系继2005年土地增值税与2009年遗产税及赠与税大幅调降税率，加以2008年全球金融海啸后，美国三次QE(量化宽松)导致市场顿呈有史以来最低、最长之低利率时期，最多泛滥游资与最大之租税减幅，再度促使房价节节攀升，按2003至2016年台北市房价飙涨1.1倍，新北市更飙涨1.4倍。
以上所述，前三次系台湾经济高度成长的特殊历程，最近这一次则是全球普遍遭遇的共同处境。
如再就2014年台北市实施囤房税之后持有税、交易税与资本利得税，再加上2016年实施的房地合一税之重税结构，虽然今年第一季台北市房价所得比仍高悬15.52倍，惟近年房价持续向下探底，尤其在少子化与高龄化情势下，此一高房价问题势将随之逐渐获得改善。
其次，如依Numbeo网站《Property Prices Index 2017》二五七个主要高房价城市统计数据，台北市房价所得比15.63倍(2015年第三季数据)，全球排名第四十五，的确还有很大的调整空间。
二、高自有住宅比率问题：
在经济高度成长阶段，有土斯有财与房地产增值保值观念深植人心，又沿袭长辈的财产继承问题，再加上社会福利与退休保障不足等因素，导致不少高所得阶层将房地产视为投资理财工具，中产阶层则是尽量多买一户，一则用以退休收租养老过活，再则运用购屋节税赠与子女，凡此，都是促使自有住宅比率逐年攀高主要原因。由附图一可见1987年住宅自有率已高达78.6％，2015年更攀升至84.23％。
三、高空屋率问题：
台湾长期高空屋率与实施容积管制息息相关，按台北市于民国七十二年四月二十五日率先发布「台北市土地使用分区管制」之后，全台土地管理利用即逐渐进入容积管制，其后台北市及宜兰县经细部计划通盘检讨，亦于民国八十二年全面实施容积管制，其他县市则囿于议会压力延缓实施。
惟自八十八年起全台皆已实施容积率管制，然就在全面实施之前，由于大量抢建引发超额供给之景气重挫问题，政府为挽救当时号称的火车头工业，公布「健全房地产市场措施」，一连三次共计七年延长建照时效，由此衍生之大量空屋，超额供给至今无法去化，非都会区的无效需求更是严重，可由民国八十年至八十三年建造执照合计高达八十二万九八五九户见其一斑，而这也正是长期存在高空屋率，让一般人无法理解的主要缘由。
其次，如就2010年六都合计110.65万户空屋，占全台156万户之70％加以检视，显然社会资源的浪费依旧无法获致合理解决。有关此一议题虽然行政院主计处经深入了解后表示其中约有一半系属第二屋或休闲住宅，惟就当前政府正大力推动的二十万户社会住宅，实应就大量空屋地区先行调查，再辅以租金补贴或购屋贷款利息补贴，借以逐步去化余屋，让长期闲置资产得以活化利用，而不必急于一时，更何况席勒教授也认为社会住宅其他国家也在做，但并没有完全解决高房价问题。
由这次「2017大师智库论坛」，席勒教授席间对于台湾房地产面临「高房价、自有住宅比率高、空屋率高」等三高问题，惊讶表示「三件事情同时发生，让人匪夷所思！」由此不难了解台湾当前所面临住宅政策之困境！而在聆听席勒教授一席话，赞佩之余，是否也能进一步检讨并正确拟定与落实住宅政策，实乃当前主管机关必须正视刻不容缓之一大课题。
在此，要再度感谢诺贝尔经济学奖得主席勒教授对我们的经济与房地产所提出的启示与建言，并且希望本文的补充意见也能提供政策参采！
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