专家传真－房地合一税2.0修法方向评析

行政院房市健全小组近期讨论「房地合一税2.0」修法方向，初步定调将短期持有期间由二年延长为五年，房地取得后五年内出售均视为短期持有，其交易所得将课以35％或45％之重税，此外，为避免投资公司炒房，亦研议将境内法人纳管，比照个人依持有期间长短适用不同税率，最高税率将由20％大幅提高至45％。行政院推动修法打炒房之立意良善，惟延长短期持有期间至五年是否过长？将境内法人纳管是否有相关配套措施？这种种问题都有待更多的沟通与评估。

为遏止炒房行为，对短期持有之房地交易所得课重税，这是房地合一税立法的初衷，依当时的修正草案总说明，相关条文之制定系参考各国不动产交易税制并广泛搜集各界意见后为之，依世界主要国家对于不动产短期买卖之加重课税规定，各国对于短期持有之定义，美国是一年、澳洲是一年、韩国是二年、香港是三年、新加坡是四年，最终我国参考整体经济情况较类似之韩国的定义，将短期持有期间定为二年。时至今日，行政院若要推动修法，将短期持有之定义由二年延长为五年，是否也应先说明其资料来源与决策依据为何？为何会是五年而不是三年或十年？

事实上，购入房地的五年后才出售，可能大多数民众都不会认为这是炒房，最多算是投资不动产，然而政府此次修法，究竟是要打炒房？还是要打不动产投资？若要打炒房，将短期持有期间延长为五年是否稍嫌过当？若要打不动产投资，是否应针对所有非自住之不动产交易加重课税，而不是仅以持有期间长短来做差别处理？

此外，针对预售屋交易，原本从缴付价金到完工交屋就已经有约三年的落差，若是短期持有期间延长为五年，代表购买预售屋的民众可能要等到八年后才能出售，否则都会被课以35％或45％的重税，打炒房打到这种程度，似乎亦难谓合理。

现行房地合一税对于境内法人之房地买卖并未按持有期间长短课以差别税率，而是将房地交易所得并入营利事业所得额中，课征20％的营所税，因此实务上常见以境内法人为主体从事房地之短期交易，规避35％或45％之重税，然后保留盈余不分配，如此加计5％之未分配盈余税后，境内法人之整体有效税率为24％，远低于个人的35％或45％，此种情况可由内政部本月5日公布的最新统计资料中窥见一二，内政部资料显示，拥屋四户以上之法人手中持有之房屋占拥屋法人之七成以上，而去年第四季非不动产及营建业法人更有超过五成房屋持有不到一年即出售，境内法人囤房与周转快速的现象相当明显。

不过，以境内法人为主体从事房地短期交易，其节税效果主要来自保留盈余不分配，而非境内法人税率偏低，事实上，境内法人之房地交易所得课征20％的营所税，加上盈余分配后个人股东要缴纳28％的股利所得税，其整体有效税率为42.4％，并不会比个人短期交易须缴纳35％或45％之房地合一税要低，因此，若单方面将境内法人纳管，比照个人依持有期间长短适用最高45％之税率，境内法人整体有效税率可能高达60.4％，似乎也未尽公平。

比较好的做法，或许该对症下药，提高未分配盈余税的税率，让投资公司无法再借由保留盈余不分配来避税，至于有实质投资需求而保留盈余不分配者，可适用产创条例第23条之3未分配盈余实质投资减除规定，应不至于受影响，笔者此一想法可能未臻成熟，惟希望起到抛砖引玉的效果，让房地合一税2.0纳管境内法人之研议更加全面。