理财周刊／台湾房市拉回整理 并无泡沫化之虞
Q：过去房价高涨，常以「泡沫十大指标」衡量，最近房市急冻，成交量大幅萎缩，还有泡沫问题吗？
A：「房市泡沫化十大指标」最初是我在撰写「必备购屋实务1200则」畅销书之后，由于每篇文章都列有十大重点，广受读者欢迎，自此之后，只要可以凑足十项原因或理由，就自然而然的会以「十大」方式呈现。至于「房市泡沫十大衡量指标」则是缘自日本1991年房市泡沫破灭，导致东京商业区地价跌幅高达87％，住宅区跌幅亦高达65％，其后即不断追踪探讨日本经济「失落的十年」(Lost Decade)之主要缘由，俾免国内房市与经济重蹈日本覆辙；台湾房地产自1990至2003年这段不景气期间，金融机构逾放比率亦曾高达11.74％，有鉴于此，乃加紧努力搜集国内外房市转折之关键指标，而在十五年前即逐渐汇整为今日常被引用之「房市泡沫十大衡量指标」，这些指标，中国房地产业者也经常引用。
自从这十大指标公布之后，已有不少研究单位引用，而「股感知识库」最近几年都会根据这「房市泡沫化十大指标」，再对照财政部、内政部及房仲业的相关数据提出最新调查报告；最近一次发布则指出，依然有九个项目都超过标准值，显示今(2016)年虽然房市进入盘整，但是房价仍处于高点。
不过，台湾房价是否存在泡沫危机？根据我所列的「十大房价泡沫评量指标」来看，跟「股感知识库」所发布的调查还是有些微的不同，主要原因在于去年与今年转变速度很快，因此，依目前之市场现况，超标项目应只有六项左右。
在2012及2013年的房市高点，「房市泡沫化十大指标」确实有九项超标，而引发台湾房价是否崩盘的「红色警戒」，但当时，我也一再强调，即使十项指标都超标，房市也不一定泡沫化，主要原因在于资金泛滥与超低利率所使然。
另一方面，台湾房市早已有「前车之鉴」，也就是1990年股市冲上万点行情后，不少人口袋满满，将股市赚的钱大量投资房地产，而造就房市的高点；但万点行情随后出现大崩盘，连带地也让房市走跌，至2002年底才盘整完成，期间长达十二年。
这十二年的空头，过度扩张信用的上市柜建商倒闭连连，银行也因为建商的土地融资及建筑融资而被迫拥有不少房地资产，当房价跌落谷底，银行也因为手中的不良资产过多，而引爆系统性风险，不少民营银行因超额放贷而衍生财务黑洞，最后，不得不被购并；而当时，「金拍屋」、「银拍屋」及「法拍屋」可说是满天飞。 建商及金融业有此「前车之鉴」，当2003年房市开始反弹后，建商已不再贸然尝试高财务杠杆，而银行在信用融资放贷上也明显较谨慎。
因此，当房市在2007年来到一波高点，当时的「房市泡沫」疑虑再起，而隔年因美国发生「二房事件(房地美、房利美)」次贷风暴，进而引发全球金融海啸，也让台湾房市出现拉回走势。当时，看似房市泡沫快要破了，但政府于2009年大幅调降遗赠税至10％，有效将海外资金导引回台，反而再造高峰，荣景再延至2013年，直至政府推出各种打房措施，尤其是台北市祭出囤房税之后，房市从2014年即开始出现急遽转折。
而急冻后的台湾房市，现今「房市泡沫化十大指标」的超标项目已略为减少(见附表)，大约只有六项左右；但就如前几年我所指出，即便十项指标都呈超标「★」，但房价依旧没有泡沫破灭之危机，顶多只有「超额供给」之隐忧，并呼吁当前建筑产业应格外留意「流动性风险」。
而由房市年移转栋数从四十万栋，急速萎缩至去年的29.3万栋，也没出现房价崩盘，关键即在于过去十二～十三年的房市多头，银行都非常注意系统性风险，且中央银行也担忧经济「硬着陆」，而紧盯各银行的放贷。 从去年迄今，仅发生几起小建商跳票事件，没有发生连锁骨牌效应，以往房市空头时，「法拍屋」量急遽增加，惟截至目前为止，仍未见爆量量增情形。
至于「房价所得比（房价／所得）」偏高的情况，以及房贷本息＞家庭收入三分之一等六项评量超标情况，基本上只要景气持续滑落，这些数据将会逐渐调整，惟若欲其合乎国际标准，只有一句话：「回不去了！」
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