理财周刊／从侯西峰、钟荣昌谈建商信誉的重要性
Q:最近，传银行逾放比升高，是不是会更加速房价下修？另房市不景气，为什么有些建商的建案仍传热销，是一种假象，骗术吧？
A:根据《经济日报》的报导，金管会在今(2016)年初公布不动产授信品质概况，截至去年11月底止，购置住宅贷款余额为6.03兆元，逾放比较前年12月底增加0.03个百分点，民众缴不出的房贷金额新增18亿元；同一时间，建筑贷款逾放也增加0.06个百分点。这是官方有这项统计以来，12年来首见房贷逾放比率上升。
其中建筑贷款部分，金管会资料显示，逾放比率已连续两年上升，且增幅有扩大趋势，是否跟近来房市不佳，部分建商资金周转困难有关，值得关注。
由媒体的报导，加上房市急冻，众所关注的焦点，除了房仲业生存不易外，也担忧银行紧缩建商土地融资及建筑融资，是否会进一步引发建商财务周转不灵，而有退票、倒闭的连锁效应，另民众是否因缴不起房贷而造成未来法拍屋数量增加的问题。
假设建商退票、倒闭数量增加，且民众因缴不起房贷，房子面临法拍的话，一定会加速房市的下修幅度及速度。
不过，因1997~1999年爆发本土型金融风暴，南部不少盖超高大楼的知名建商，例如长谷、宝成、宏总、东帝士等，纷纷中箭落马，且银行因民众缴不起房贷而产生不少法拍屋或银拍屋。有此前车之鉴，虽然这一波大多头，建商大都赚了不少钱，但他们同时也非常重视本身的财务杠杆，大建商还不至于会有周转问题，但小建商或小营造商可就别太大意。
近期，跟房地产业讨论市场景气，他们也警觉到中南部有家区域型小建商出现跳票问题，但这纯属体质欠佳个案，惟一旦出现感染效应，就不得不担心会不会有骨牌效应。
在此，我想先提国扬建设名誉董事长侯西峰「东山再起」的故事，他在上一波金融风暴因财务杠杆太大，且因护盘失利，以致出现约500亿元的高额负债，当时面对庞大债务进退维谷之际，他坦然面对失败并勇于承担后果；最后经由好友的鼎力相助，经过10几年的卧薪尝胆与戮力经营，如今已走出低谷，再创事业新高峰。话说2014年侯董娶媳妇，我受邀南下汉来大饭店，在高铁站碰到台湾不动产授信最大的某银行总经理及五位副总，一聊竟都是侯董的座上宾，而去年2015年侯董女儿归宁，又在高铁上碰到该银行总经理及二位副总。
此一案例说明，当景气好时，银行业大都会不吝于「借款」，惟一旦景气逆转，银行「雨天收伞」亦乃必然之事，而最重要的不论是建商或个人，切记信用永远摆第一。
举例来说，房市好时，银行对建商的融资需求，大都采行「借新还旧」方式，例如原借款20亿元，到期前只要重新申请借新的20亿元来偿还旧的20亿元，以便维持该建商的20亿元融资额度即可。
有位在前一波结束营业的建商总经理曾提到，银行融资经多次展延之后，银行主管要求他以「还旧借新」方式来延续融资额度，因此，他就四处张罗还款，本以为银行核贷新的融资下来，几天后就可返还向朋友周转的资金，岂知银行最后却推说总行没核准，最后该建商只好宣告倒闭，而该建商股票下市是在2003年初，如果银行愿意核准新贷款，说不定该建商就有机会搭上SARS过后的房市上涨波而不至于倒闭。
再回头看看该银行主管多次应邀出席侯董家办喜事，由此可见国扬建设的财务已臻健全，让银行也放心的继续与其来往、互动。
侯董能东山再起，一是好友鼎力相挺，帮他度过难关，二是他企业经营能力强，留下来打拚的员工，向心力够，三是还款诚信够，靠着「信誉资产」，找回银行放贷的信心。不像某位「债留台湾」的大老板跑到大陆去，近期又传出可能债留大陆的新闻，一生信誉可能毁于一旦，因此，建商如何累积信誉，就显得格外重要。
再就建案热销的议题，一般来说，行情好时，代销公司难免会「膨风」，即使卖不到三成，对外大都会夸大说已卖掉六、七成，惟房市行情不好，太膨风，就没人相信。
不过，最近媒体有提到的华固建设在桃园青埔高铁特区的「华固天圆」建案，却是交屋顺利，羡煞同业！
我有不少房地产界的老板朋友，从去年初就不断埋怨「房子不好卖」，后来则是陆续传出「已购客户交屋意愿不高」，购屋者宁愿被建商没收15％的违约金也不愿意交屋，而此将衍生建商被迫「回收」已售房屋，即便将回收房屋打85折，都不见得卖得掉的「余屋」处理问题。长虹建设董事长李文造最近也曾说，「这年头，会卖房子不是师父，要会交屋的才是师傅。」
有一回，华固建设董事长钟荣昌曾提到因应不景气之道，当初预售「华固天圆」时，就特别交代业务人员不要卖给投资客，因为正当青埔房价飙涨时，主要都是投资客炒房，还好当时就先预料到，一旦投资客不来交屋，反而会衍生一大堆难题。而正因为防患于未然，因此，「华固天圆」从去年第4季开始交屋，也不过只有2户因特殊原因退屋而已。
在房市不景气时，大建商拥有品牌优势，但也要恪守「信用第一」的经营理念，企业才能永续长青！
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊805期》www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】