理财周刊／危老重建整合大哉问(八)
文／庄孟翰
Ｑ：根据内政部营建署之统计数据，二○一九年第一季台北市房屋税籍住宅共计八十九万七九二七户，三十年以上六十一万一○三二户，占六八．○五％，由此可见都市更新或危老重建实已臻刻不容缓！
其次，最近政府为加速推动都更，陆续推出利多政策，包括未来四年将筹编约八十亿元预算，投入都市更新业务，政府除主动针对民国八十八年底前兴建完成之六楼以上建物办理快筛及结构安全评估，一般民众也可申请耐震评估补助，初评每件六千元至八千元，详评每件最高六十万元，以进一步确认结构是否安全，由此显见政府对于当前都市更新问题之重视程度。
想请教庄教授，都更利多不断，为何进度还是那么缓慢？
Ａ：其实政府对于经快筛及结构安全评估后有拆除重建需要者，除提供选择依危老条例或都市更新条例办理重建等多元管道之外，还提供财务与金融协助，预定于一○八至一一一年投入十七．九亿元，协助公办及自主更新案所需调查、规划设计及关连性工程费用，民众申请自主更新之都市更新事业计划及权利变换计划补助费用最高可达八百万元。此外，也积极辅导各地方政府陆续成立危老重建及都市更新辅导团，引导民众积极办理都更。
接续前七期所讨论议题，本期再就实际案例之「分屋比例与找补价格」问题深入探讨，以供参考。
二十三、分屋比例与找补价格
─期程冗长变数多
─买与卖之间的矛盾情结，自主更新，自己人还赚自己人的钱？
危老建物好不容易整合完成，也顺利经过选配流程，惟其间大家都很在意权状登记或销售面积，尤其是如何降低共同负担费用，借以提高分屋比例，然其间又牵涉到共同负担费用最大比例的造价问题，而此一问题又与建筑结构究为SRC或RC息息相关，都更户最直接的想法为降低造价、提高售价，惟其间又牵涉到物价与景气等不可预测之问题。
以下即针对其间常见之争议问题分别汇整，俾便整合过程能够充分掌握各相关环节可能出现的观点差异。
(1)权状登记面积︰雨遮、屋檐自二○一八年一月一日起新核发的建造执照不登记、不计价，如按以往预售屋之规划设计，雨遮、屋檐约占建物面积五％以内，新制上路后，一般都更户都很关切权状登记面积缩水对都更权益的影响。
(2)销售面积︰一般对于销售面积大都聚焦于主建物，亦即室内实际使用面积，尤其老旧建物常见阳台、露台外移情事，都更后虚增部分不复存在，其因在于新建物严禁违章建筑，导致实际室内使用空间明显缩水，如再扣除三○％公设比，实际使用面积必然大幅缩减，此一情况只要实地参观销售中的新成屋，例如「26坪2+1房」之客厅、餐厅、卧室与厨厕之配置情况，即可一目了然(详请参阅附图)。
(3)决定多买或少买的时间点︰就实务角度而言，应该在选配完成时就同时决定多买或少买，才能确实掌握所有都更户选配完毕后剩余可对外销售的面积，以便进行下一步的财务规划，惟此一问题又常会因景气变动、房价涨跌与自身支付能力等因素而犹豫不决。
(4)物价问题︰依行政院主计总处所公布资讯，一○八年二月营造工程物价指数较上年同月涨三．四四％，如从整合完成至兴建完工动辄三、四年，一旦遭逢营造工程物价变动，势必会影响到共同负担费用与分屋比例。
(5)景气变动︰此一问题直接牵涉到房价涨跌与原计划对外销售以抵偿造价等问题，攸关整个都更案是否能够顺利推动，大家最担心的问题在于一旦销售不如预期，是否会导致全体都更户都得在兴建完工之后办理抵押贷款偿还建筑融资；此一情况尤以房价不高又缺乏市场性之区域备受关注。
(6)估价问题︰有关多买与少买问题大都与都更完成时的房价预测息息相关，其实在整合完成至完工动辄三、四年期间，纵然在选配前已经三家鉴价公司鉴价，惟一般鉴价结果差距都不大，主要原因在于几乎所有的鉴价公司都是以实价登录所揭露之价格为主要依据，至于景气变化则更难以预测。
士林「文林苑」都更案整合之初每坪房价四、五十万元，及至兴建完工已高涨至八、九十万元，此一情况非实施者或任一都更户所得预见，否则每一都更户一定会在选配时就抢先多买。
(7)折扣问题︰自主都更常会陷入买与卖之间的矛盾情结，多买者总觉得既是自主更新，就应该以成本价找补，为何自己人还赚自己人的钱？此外，何时付款往往也是一大考量因素，就整体而言，既然享有折扣，如能比照预售方式依工程进度付款，必然有助于贷款融资财务规划，惟此一问题又与折扣大小息息相关。
总之，不论是都市更新或危老重建，即便大原则已敲定，其间细项问题仍旧层出不穷，而这也正是政府一再释出利多，推动进度依旧相当缓慢之主要缘由！