理财周刊／八年四千亿元 社会住宅的四大建议
Q:蔡英文即将在520就任，她的竞选政见8年要兴建20万户社会住宅，根据报载，要花4000亿元兴建费用，但没公布详细的财务计划，约略提到38年可回收，这么大的计划真的这么容易达成？
A:随着520就职时间的届临，总统当选人蔡英文开始要端出她竞选时所开的政见支票要如何兑现的牛肉出来。
就小英总统来说，「8年兴建20万户社会住宅」是她给这一世代年轻人「居住正义」的一个大梦，但台湾真的需要这么多的社会住宅吗？以下仅就4大面向提出建议。
第一：台湾现阶段真的需要「兴建」20万户社会住宅吗？
根据国家发展委员会所公布之民国130至150年人口推计资料显示，台湾在民国110年之中推计将进入人口零成长时代，尤其现阶段超高空屋率依旧高悬，届时是否会出现如同日本进入高龄化社会之后，越来越多的人逐渐偏重养老，而不再将有限的储蓄用于「养屋」，实颇值得深深思考。
根据行政院主计处之调查资料，2010年全国主要县市空屋数量，台北市122,907户、新北市328,713户、基隆市40,884户、桃园县153,722户、台中市198,962户、台南市126,062户及高雄市176,184户，而北台湾合计69.28万户，约占全台空屋156万户之44%。由以上之数据显示，台湾的空屋大都落在北部，而这也正是高房价而又最需要社会住宅的地区。
在此情况下，若以北部就业机会多，中南部来北部求职居多，其所衍生的「居住」需求，全都以「兴建」社会住宅为供给的思考逻辑，似乎也有值得商榷之处。
第二：8年盖20万户社会住宅，民众满意度就一定会提高吗？最近有份有关六都首长施政满意度的调查，台南市长赖清德居排名第一，主要是因为政绩不错，再加上处理震灾得宜夺冠，而台北市柯文哲名次却敬陪末座，原因出在所谓「五大弊案」争议、研议台风天补班补课，以及北投国小割喉案与内湖女童随机遭人杀害等案件，市民不满的情绪上升，让柯文哲民调直直落。
根据《中国时报》报导，六都市长在竞选时所提社会住宅政见，柯文哲预定8年兴建5万户，新北市长朱立伦8年达成7000户，桃园市4年2万户，台中市8年1万户，台南市年限及户数都还停留在研议中，高雄市无预定年限，迄今也只达成455户。
以此来对比六都市长满意度的评比，柯文哲想盖的社会住宅最多，但其施政满意度却掉车尾，反观，没给市民社会住宅兴建数目的赖清德却拿第一，可见，民众对首长满意度的评比项目很多，并非仅以社会住宅兴建数目为依据，而这也相当值得新执政团队参考。
第三：花4000亿，38年后可赚4000亿元，希望不致沦为画大饼？
根据《中国时报》的报导，小英团队针对分8年投入4000亿元的经费，将成立自偿性基金，预计第23年就能损益两平，第38年基金盈余超过4000亿元。 对上述数字，因没看到详细的内容，很难一窥全貌，若能照规划目标达成，当然是最完美的结局。问题是政局更迭难料，且不同政党间常互相牵制，如果未来23年并非全由民进党执政，如何确保此一政见能够如期兑现？
又或假设8年任内都运作的相当顺利，民意的压力也让接任者不得不按着她的政见走，但一般来说，不同政党的执政者为了拚自己连任的本钱，「有限的经费」都会用来实现自己的政见，那会再为前任「作嫁」，那么所谓的23年或38年，会不会被视为只是现今的一种「糖衣」。
再者，所拟定的计划时程这么长，在执行过程势必得随时接受不同政党的严格检验，因此，小英政府所开的这张「长期支票」就得更加小心谨慎，其中财务规划更应从财务工程角度着眼。第四：小英社会住宅年租金15万元？低收入户生活费去掉一半
另根据《中国时报》报导，新政府规画的20万户社会住宅，每坪月租金将以800元计算，政府补助其中300元，每户的年租金负担15万元，即月缴1万2,500元，就可以入住；至于身分别系以所得五等分位，亦即全国最低的20%内为主要族群，据估算这一族群年所得约31万元，经过上述的租金补贴后，社会住宅的房租支出约占其所得的48%，被评估为合理负荷范围。
在此不禁要再次提醒，财经专家常就财富「333配比」的建议，民众若想要购房自住，每年房贷支出最好不要超过家户所得1/3，而如果是租屋，最好不要超过30%；但以新团队所规划，经补助后每户年租金15万元仍占31万元的48%，将近一半，似乎又与这一族群的预期仍有一段差距。
更何况，社会住宅是要永续经营，不是老让同一批人「付租金占用中」，而依据这项规则，第一次入住的人可能五、六年后得搬出去另觅居所，问题是年收入31万元以下才符合入住资格，但年租金就去掉年收入的一半，一旦有生养小孩的花费及全家人生活费，恐难「存钱」因应迁出购屋，或花较高的租金「赁居」？
因此，在计划执行过程，恐仍需考量如何帮助其经由较高租金的「中继住宅」租金补贴，再进阶到利息补贴的购屋置产，方可谓较为完备。
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