金科服务明日登陆港交所 打开物业板块新价值
金科服务将于明日（11月17日）正式登陆港交所。招股书公告显示，金科服务此次拟全球发售约1.33亿股股份，其中香港发售股份1196.2万股，国际发售股份约1.21亿股，并有15%超额配股权；发售价为每股发售股份41.8港元-47.6港元，预计至多募集资金约63.26亿港元。
值得一提的是，此次金科服务的基石投资者团队引发市场关注。招股资料显示，金科服务基石投资者涵盖泰康人寿、高瓴智成、雪湖资本、中金启融基金、瑞银资产管理(UBS-AM)、中国东方资产管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列国内外知名投资机构。其中泰康人寿认购1390.5万股，高瓴智成、雪湖资本、中金启融基金均认购927.0万股。
引入泰康人寿等10名基石投资者
据公开资料显示，本次金科服务拟在全球发售132,911,400股股份，其中香港发售11,962,000股，国际发售120,949,400股；每股发售区间为41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位数计，经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，预计所得款净额约为57.381亿港元。金科服务股票代码为9666，计划于11月17日正式交易。
金科服务此次引入泰康人寿、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金启融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共计10名基石投资者，合计认购金额为26.737亿港元，约占总募资金额的40%，客观上有利于后续股价的稳定。
招股资料显示，金科服务于2000年在重庆成立，此后不断拓展全国核心城市群的服务版图，现已打造涵盖中国三个主要地区（即西南地区、华东及华南地区及华中地区）和其他地区的24个省、直辖市及自治区的庞大的物业管理项目组合，成为中国领先的综合智慧物业服务商。
截至2020年6月30日，金科服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米；旗下管理物业项目487个，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。按综合实力计，金科服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。
来自克尔瑞的统计显示，于2020年6月末30家上市物管企业合计在管面积为26.54亿平方米，以此计算平均规模约在8847万平方米。而以金科服务逾亿平方米的在管面积，相当于前者的近1.5倍，毫无疑问位居行业前列。
于往绩记录期间，金科服务实现合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。其中，合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%；在管面积则由约6240万平方米增至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%。这一增速，要远快于行业平均水平——期间，物业服务百强企业平均在管面积的复合年增长率为16.3%。
在外拓方面，金科物业的表现也很亮眼。2017年至今年上半年，外拓面积占合同总面积持续维持在50%以上的高位，在管面积中的外拓部分占比逐年提升。除了在西南具有很强的市场拓展能力之外，金科物业还将这种外拓能力复制到全国：在华东华南，66%都来自于第三方；在华中地区，82%来自于第三方；其他区域中62%来自独立第三方。
而这一切，都是在短短几年间完成的，通过外部市场获取的面积，超过了金科地产20年交付面积的总和。
凭借高品质的服务，金科服务赢得了客户的高度认可，连续8年业主满意度超过90%，重庆比华利豪园、成都花园、杭州上尚庭、无锡第一国际等众多项目均实现100%的续签率。同时，广泛的物业管理项目组合及有效经营，也给金科服务带来了收益、利润双增长。
2017年-2019年，金科服务的收益由10.47亿元人民币（下同）大幅增至23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；同期，净利润由1.14亿元大幅增至3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。
进入2020年，受疫情影响，人们愈发意识到物业管理的重要性，金科服务的成绩进一步彰显，上半年其实现收益13.70亿元、实现纯利3.03亿元，分别较2019年同期增加36.24%及82.67%。
利润增速跑赢收益增速，表明金科服务的盈利能力在逐步增强。招股书披露，2017-2019年及2020上半年其的整体毛利率分别26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，整体呈现上升的势头。
这一势头还将继续保持。招股书显示，金科服务以“服务+科技”、“服务+生态”为发展战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，建立“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务”四大业务线，且持续保持跨业态高速增长。
物业管理服务作为公司营收的主要部分占比长期保持在60%以上，其中2019年占比62.9%，其次非业主增值服务2019年占比25.6%，社区增值服务占比10.3%，智慧科技服务占比1.2%。各业务条线毛利率方面，智慧科技毛利率领先其他板块，2019年达48.3%，其次为社区增值服务为46.1%。今年来，物业股在资本市场看点十足，顺势上市的物业新股也录得不错的表现。从估值层面来看，根据测算，以发售价最低价41.8港元测算，金科服务静态市盈率约为65倍，动态市盈率约为48倍，在行业内处于中部水平，公司的估值具备优势。
业内分析称，考虑到金科服务的高成长性以及上市带来的资金扩充将更进一步推动在行业中的收并购扩大规模优势，公司独具特色的经营能力凸显市场稀缺性，金科服务此番上市或将享受到估值溢价的机会，为市场投资人带来惊喜。