理财周刊/股灾后「房灾」吗? 观望者渐多
文.颜琼真
央行虽然放宽桃园等六地的信用管制,但对房市的提振效果仍有待观察。台北建商爆出走潮,转移阵地至中南部,而横亘在前的是明年总统大选与房地合一税的两大阴霾,更让买盘停滞不前。
台湾股市从万点行情的10014.28点,摔落至近一波最低的7203.07点,大跌2800点,市值更从二十八兆元缩水至二十二兆元,一下子挥发了六兆元,「股灾」蔓延也令众多营建类股的股价「腰斩」。
众多股民大伤荷包之际,连带地也影响到买房的预算与揹房贷的意愿。根据房仲业调查,民众看坏未来房市的比例增加,担心「股灾」之后,会不会也爆发「房灾」问题。
房价上涨难,下跌却容易
台湾从2003年SARS之后,走了十二年的大多头行情,而在政府一连串打房措施下,房市从去(2014)年第四季正式走空,年移转栋数只有32万余栋,今年上半年更只有13.5万栋,外界预料全年大约只有26∼28万栋。
台湾房市未来要上涨并不容易,下跌却有空间,使得看坏房市的人愈来愈多。群义房屋总经理潘家成指出,受中国股市影响,引发全球股市经历八月二十四日的「黑色星期一」。
根据群义房屋的购屋趋势分析,可以发现民众对于房价与交易量之看跌比例增加,近六成二民众看跌年底前的房价,另有六至七的民众认为年底前房屋交易量会减少,只有二成四的民众认为交易量将「维持平稳」(增减幅不到5%)。
相对台湾房市疲软不振,美国房市却自2008年的金融海啸危机后,至今已逐渐复苏反弹,而中国大陆在打房多年后,今年也相对释出利多消息,包括取消长达十年的「限外令」和开放土地产权登记等,让房市出现一线生机。
美国房市渐回金融海啸时高点
美国房市在2007年爆发房地美与房利美等「二房事件」,进而引爆全球的金融海啸,全美房市从云端摔落,直至2012年左右才触底反弹。瑞普莱坊副总经理苏锐强表示,美国房市从2007年的最高点,至2011年年初止跌回稳,期间约下跌20%。
经过两年多的盘整,市场从2013年明显往上翻扬,呈V型反转向上,迄今往上涨了20~23%,大多数的城市如纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶和苏士顿都回到历史高点。
造成美国房市反弹的原因有三,一是美元趋贬,从2009年的一美兑新台币33.6元,至2013年的29.77元,美元贬值13%,使得买不动产相对保值,外国热钱进到美国市场买房,带动房市往上;二是美国宽松政策(QE)令房贷利率降低;三则是经济复苏,就已开发国家来说,其每年都有2%以上的成长,经济表现算强劲,而人民有钱后,购买力随之提高。
台湾搜房总经理杨建杰也指出,美国因全球货币战重登龙头宝座,经济自2009年七月开始回温,迄今已经连绩六年以上皆呈正成长,同时失业率有望降至5%以下,追平1970年代的水准。
他说,货币战开打后,在欧亚各国货币相继竞贬的窘境下,反倒将美金拱回「地表最强货币」的大位,就连台积电和鸿海也各以增资子公司、发行公司债等方式,争取更多的美元。
美国房市走强,另一原因也来自中国打房,将资金逼向海外,其中,涌向美国的资金让房价扬升。不过,杨建杰认为,现阶段美国房价稳定增温,却仍处低点,投资美国房地产收租,反而是最符合小资能力的另类美金印钞机。
中国打房缩手 两政策刺激房市
中国大陆从五、六年前开始打房,造就「中国大妈」竞相往美国、澳洲与伦敦等地炒房,使得这些地区房价上涨,反观,中国本土的房市却受到压抑,房价虽不再飙涨,但各地楼盘已陷入一滩死水的危机。
不过,继今年三月,大陆国务院总理李克强曾对外宣布「欢迎外国人来中国买房」后,包括住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局,以及外汇局等六个单位,已于八月二十七日共同发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,再度放宽境外机构与个人在大陆买房,也就是取消自2006年实施十年的「限外令」,而被外界解读是为了提振房市。
另一方面,原本中国大陆是实施「地上权」国家,也就是人民没有土地产权(土地属于国家所有),但有房屋使有权(土地租期最长可至九十九年),但今年也已释出政府开放人民也可拥有房地永久产权的讯息,借机鼓舞民众进场买房。
相对美国房市的谷底反弹,与中国大陆对房市采取「善意」作为,相形之下,台湾房市在未来半年,甚至更长久的时间,将呈现悲观氛围,主要是明年一月一日要实施「房地合一税」,未来买卖房屋的成本增加,此外,最大的疑虑则是总统大选,无法得知新当选者的房市政策会如何。
一些房仲业者表示,不少想买房的人,从房价多头看到空头,始终不敢进场,除了在多头时,嫌房价贵、买不起,希望房价跌下来再买以外,纵使等到了空头、房价跌了,却还是观望,因为又怕买贵了,担心今天若进场买了,到明天就变成「负资产」,多划不来!
建商爆逃亡潮,向中南部「取暖」
根据《住展》杂志调查,由于钱景不明,建商在今年下半年推案数呈现溜滑梯,甚至出现「北市爆发建商逃亡潮?」的耸动标题。(文未完)
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