理财周刊／千亿资金加速流向海外不动产
针对国内资金外流，第一太平戴维斯副总经理邱奕平形容得最贴切，他说，投资资金就像孙悟空，受不了唐三藏念紧箍咒，正无所不用其极地找寻出路。
文．颜琼真
受到政府打房影响，国内资金纷纷向海外寻求适合的投资标的，加上国内不少房仲业者及地产开发商，也加入海外不动产引荐回台行列的推波助澜，国内资金流向海外的速度将加快脚步，预估今(2015)年可达上千亿元以上的规模。
台湾房市成交量年减上兆元根据内政部公布，2014年全年不动产移转栋数为三十二万五九八件，为2003年SARS以来新低。
而信义房屋统计实价揭露资料，受到房市景气下滑以及房地合一税改政策干扰，去年实价揭露的交易规模仅剩下3.7兆元，比起前年的4.7兆元，减少了将近「一兆元」的交易规模。
房仲业者表示，「房地合一税」已排入立法院会期，且以迳付二读的速度，若真的会在立法院本次会期三读通过，实施日期则会在明年一月一日，他们担心，一旦房地合一实价课税后，房屋成交量会再萎缩。
不动产移转栋数的消长，对赖以为生的房仲经纪业来说，关系很大，没有成交量，就没有服务的佣金收入，无异是扼杀其生计。永庆房产集团房产事业群总经理叶凌棋根据内政部的统计指出，今年三月申请变更为「非执业中」的经纪业，累计已达4078家，两年内关了11214家房仲店头。反观经营国外不动产则从192家，增加到348家，一年成长超过八成，甚至较前年暴增1.4倍。
为求生路 房仲业改做海外生意为了自求生路，近几年有不少房仲业者争相投入海外房地产的推荐会，包括日本信义、21世纪不动产、全国不动产、大师房屋、东森房屋，就连商仲业者的第一太平戴维斯、仲量联行瑞普莱坊等业者都相继加人，几乎每个周末假期，各大饭店都有海外不动产投资说明会的场子。至于国人到海外置产的投资热区，则在日本、马来西亚、柬埔寨、伦敦、澳洲、纽西兰、美国与加拿大等地。根据非正式的统计，这几年国内资金流向海外的金额，约从480亿元至600亿元的统计都有，而在有愈来愈多房仲业者加入，经营家数有倍数成长的情况下，预估今年外流资金将有上千亿元。
最早在日本设立据点的信义房屋，旗下「日本信义」社长何伟宏表示，去年全年仲介成交430件，总成交金额80.11亿元，总计五年下来的仲介金额高达215.61亿元。
进入2015年，除了日本政府主导的日币宽松政策可望持续，因应东京奥运而兴起的公共建设也将陆续启动，众多利多因素对于未来房价和租金上涨有正面助益，也使国际投资者目光持续聚焦东京房市。
何伟宏表示，观察日本信义前进东京经营五年以来，大环境的变动也明显反映在单件成交金额的变化上。其中2011及2012两年间的成交单件金额，大多落在五千万日圆以下，主因为当时多数的客户着眼于即时且稳定的租金收入，因此偏好购买总价低而租金报酬率高的小型物件。
安倍三支箭 海外资金趋之若鹜而自2012年底起，首相安倍晋三上台后祭出三支箭政策，刺激经济并创造通膨环境，除带动建筑成本上升，也增加日本人的购屋信心，使房价随之上涨，客户也因此转向选择具备增值条件的物件，其中又以两房、总价介于四千万至七千万元日圆之间的物件最受青睐，带动平均成交单件金额在2013三年来到六千八百万日圆的高峰，至于去年的平均成交单件金额则将近六千万日圆。
何伟宏谈到，自日本申奥成功，海外资金就争相涌入，尤其是这三、四年，包括台湾及中国大陆都在进行打房政策，进而转进邻近的日本。看好日本景气回春，日本信义接触的客户群中有不少台湾成功的科技及传产经营者，加码购买日本不动产的动机相当强烈，也遇到一些香港和中国客户表达强烈的购买企图。
日本信义统计今年第一季业绩成果，总成交件数达158件，平均每天成交1.75件，较去年同期增加26％；总销金额达111亿日圆(约新台币29.2亿元)，较去年同期成长幅度高达70％，创下日本信义单季最高纪录，显示国人前往日本置产风潮更为白热化。
全国不动产董事长叶春智及总经理石吉平也看好日本市场，自去年十月前进日本引荐新成屋物件回台销售，半年内就销售五十五件，成交金额达4.1亿元。
看好深受日本小家庭喜爱的再生住宅市场，叶春智在五月二十五日宣布，与日本TOTAL ESTATE携手合作，全国不动产成为TOTAL ESTATE再生住宅唯一销售通路，未来台日同步销售，估计第一波可销售户数达350户，预估总销金额约新台币32亿元。石吉平表示，「再生住宅」的概念为「将『还能住』的房屋提升至『想要住』的房屋」。而TOTAL ESTATE为日本再生住宅领先业者，他们透过精准眼光及独家技术，采单户收购方式，选择优质住宅区或商业区的中古屋物件，以最新的建材加以翻新，不仅将格局、动线「砍掉重练」，就连房屋的神经系统「水电管线」也重新更换，再配置最新的家具设备包括厨具、卫浴设备等，因此「再生住宅」和新屋装潢如出一辙！
石吉平提到，近期国人赴日购屋，主要都看好高增值空间的新成屋，然而新成屋房价较高，导致租金投报率相对较低；而中古屋虽然房价较低，乍看租金投报率较高，但随着物件屋龄提高，建物内外逐渐老旧，房价及租金会随之下降。此外，若须重新装潢才出租，以日本高物价水准，且仅有一户，建材、工资势必偏高，须准备一笔不容小觑的装潢修缮预算！
叶春智谈到，日本房屋自有率不到50％，有不少租屋市场的需求，而以电车为通车工具，有时上班花一个小时的车程是日本人习以为常的通勤时数，因此，不少东京上班族会在一小时车程的电车站周边租房。再生宅因重新装潢犹如新成屋，相信会吸引国内想当「包租公(婆)」的民众购入。东森房屋在去年也成立国际不动产中心，总经理廖麟鑫并引进专卖建案「Astak」、「G-Residence」，整体销售金额约十亿元，产品以套房和豪宅产品为主，主要客群为有长期投资的消费群众，以及具有雄厚资金的置产客。一般投资客大部分投资套房或二房产品，资金充沛的投资客则偏爱豪宅及地段佳商品，但均以未来租金投资报酬率为主要考量。
看好海外市场 21世纪不动产布局广目前积极在日本、马来西亚及柬埔寨积极布局的21世纪不动产，董事长王福涨谈到，21世纪不动产持续推出多国海外专案，截至去年共推出柬埔寨、马来西亚、澳洲、日本等国专案，看好东协发展潜力，今年更新接泰国、菲律宾等两国专案，专案共计十七个，接案总金额共计新台币622亿元。今年第一季海外案件售出金额约3.48亿元，较去年第四季上涨达70％，今年总销金额预计将上看15亿元。21世纪不动产拥有全台独有的「全球买卖平台」，汇集全球七十八个拥有21世纪服务据点的国家的房屋资讯，台湾的客户，可将物件PO上21世纪官方网站，七十八个国家的消费者都可以看见。
同样的，台湾的民众也能看到全球七十八国的物件，形成强大的的国际转介服务系统。去年国际转介共成交250余件，今年随着海外置产持续发烧，有望上涨二～三成，截至今年五月已成交达135件。看好国内的游资亟欲到国外寻找投资标的，包括骐聿地产也创新引进全球平台联卖模式，展开跨国公司在地服务，去年全球平台共创造新台币110亿元业绩，骐聿台湾则有20亿元业绩，预计今年会有一倍的成长，预计销售量将达48亿元。总经理周隽骐表示，国人购买海外房产大多是投资需求，只有少数是移民及儿女就学的自住需求，因此海外房产比较像是投资商品，尤其在全球化的资产布局中，房地产是相当重要的一环。(文未完)【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第771期】【尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】