理财周刊／股灾爆恐慌 全球地产中期乐观
八月二十四日酿全球股灾，台股盘中一度暴跌583点，创下史上单日最大跌幅，陆股更大跌超过8％，加上日、英、法、德股市皆重挫3％以上，美股三大指数亦接力重挫。全球股市惨跌，投资人开始思考转向投资风险性较小的房地产基金保本。
文．林佳弘
八月二十一日美股重跌530点，导致隔周一(八月二十四日)亚洲股市一片哀鸿遍野，台股盘中暴跌583点，跌幅达7.5％，创下史上单日最大跌幅。
无独有偶，陆股大跌超过8％，港股、日股等跌幅也都超过3％以上，而傍晚开盘的欧股也跟着延续大跌行情，英、法、德股市皆惨跌逾4％，甚至稍晚开盘的美股也加入股灾行列，三大指数开盘立即重挫，美股道琼工业指数开盘三分钟即暴跌1089点，来到15370点，跌幅达6.6％，盘中一度因跌深停止交易，随后跌势虽趋缓，仍与台股同步创下史上单日最大跌幅纪录。
经济倾中 台股惨绿台股惨跌，让前一日才祭出「禁空令」，禁止平盘下放空，并将约谈疑似涉及与外商勾结统包借券之券商等四项措施的金管会主委曾铭宗，首次在盘中与一级主管紧急开会商议救市措施，甚至还传出行政院授权国安基金适时进场护盘。面对台股创下史上最大跌幅，金管会罕见地在二十四日下午，针对股市重挫发布新闻稿，试图借由信心喊话，稳定投资人对台股的信心。由于人民币重贬、中国经济前景不佳，加上美国联准会即将升息、南北韩紧张情势升温等多重国际利空因素，重挫全球股市，令金管会即便在二十三日紧急宣布禁止平盘以下放空等政策，依旧无法止住台股跌势。
国发会主委杜紫军表示，今年经济是2009年来最坏的一年，情况会有多坏还需再评估观察。他认为，这次台股重挫是受经济不景气影响，包括中国经济堪虑、油价下跌、市场成长不如预期，加上台湾第三季出口情况不好，在第四季景况有待观察下，股市要好转也要等经济情况逐渐回温才有机会。
从出口结构可以发现，不仅石油与钢铁原物料受到影响，ＩＣＴ产业也跟着衰退，细究原因不外就是受到中国经济不佳影响；由于台湾与中国经济连动性深，未来走势还是得看中国经济能否有所起色。
这波全球股灾影响所及，让许多投资人资产瞬间缩水，不得不重新审视投资方向与比例，并转向房地产这向来被视为股票投资最重要的避险工具─此从股神巴菲特(Warren Buffett)分享自身投资房地产的经验就可见一斑。
巴菲特经验 农粮报酬高
巴菲特曾在1986年以二十八万美元，从美国联邦存款保险公司买了一座位在美国中部内布拉斯加州的四百英亩农场。他将农场交给喜欢农作的儿子经营，并从中了解农场里玉米和黄豆的产量及营运支出，然后根据这些资料，算出农场报酬率约为一成。他认为农场生产力未来将会增加，作物价格也会上涨，所以持续经营，果不其然，该农场的盈余不仅成长为原来的三倍，农场本身价格更是上涨了五倍。
巴菲特另一个经验是在1993年在纽约大学旁买下一栋商业不动产，他根据这栋商办现金流收益约一成作为参考，九年后租金调涨带来三倍盈余成长，每年收到租金已超过一开始投资本金的35％以上。另一方面，他还将当初的抵押贷款于1996年和1999年分别进行再融资，这些操作所带来的额外收益，如今已经超过当初他投入资金的150％。
巴菲特认为，来自于农场跟纽约大学商办的房地产收入，在未来的数十年内有可能会继续增加，即使涨幅不会很大，但这两项投资的结果让人相当满意，且他的孩子与孙子都可以继续受益。
慎选房地产标的 趋吉避凶综观巴菲特两次买进房地产时间，分别是在1986年和1993年，这两个时间点隔年，分别发生了黑色星期一美国股灾与墨西哥金融风暴。
1987年十月十九日的黑色星期一股灾，当时全球股市在纽约道琼指数的带头下重挫，引发金融市场恐慌，也导致了1980年代末期的全球经济衰退。
1994年十二月十九日深夜，墨西哥政府突然对外宣布，墨币比索贬值15％，引发市场恐慌，外国投资者疯狂抛售比索、抢购美元，导致隔日比索汇率狂跌13％。此外，墨西哥股市因资本外流应声下跌，三个月后股市ＩＰＣ指数已跌至一500点，比1994年金融危机前最高的2281点，跌幅逾47.94％，超过了墨国货币比索贬值幅度。
回头看这波全球股灾与当初巴菲特投资房地产的时机点，似乎有那么一点似曾相识的感觉，包括中国无预警放手重贬人民币，引发相关股市重挫，也进一步引发欧美股市跟着大跌。对股票投资人而言，一次闪电崩盘，或是几次股市的大幅波动，都会对投资方向错误的投资人，造成严重的资产亏损。相形之下，投资房地产所受的影响来得小很多。巴菲特曾表示即便在2008年下半年，市场进入极度的金融恐慌与严重的经济衰退，他也从来没有打算要卖掉他在纽约的房地产─如果他卖掉一个有着良好长期前景的稳固企业，绝对是一个愚蠢行为。
亨德森远见全球地产股票基金经理人Tim Gibson指出，随着债券收益率上升、中国股市出现大幅调整，全球股市全线走跌，然而市场交易数据显示投资及自用市场持续强势，地产类股票与债券价格的关联性仍然处于较高水准。Tim Gibson相信地产作为一种资产类别仍然具有优势，投资者需求将继续加强。(文未完)
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