理财周刊／父母送房 有负担的赠与划算吗？
Q:台北蒋先生问：父母常以买房方式来赠与子女，帮助子女成家立业之外，也能达到节税功能，「附有负担之赠与」即是常见案例，亦即约定房贷由儿子承接，请问赠与税要如何计算？
A:安永联合会计师事务所执业会计师杨建华举例说明：在解析之前，应先了解一下法令相关规定。依据遗产及赠与税法第21条有关「扣除额」的规定，「赠与附有负担者，由受赠人负担部分应自赠与额中扣除。」另第22条有关「免税额」的规定，「赠与税纳税义务人，每年得自赠与总额中减除免税额220万元」。
赠与税的计算公式为：(赠与总额－扣除额－免税额)×税率10％＝应纳赠与税
就蒋先生所问的「附有负担之不动产赠与」举两个案例说明如下：
【情况1】一般情况赠与试算◆不动产市价1,500万元◆不动产之公告土地现值与房屋评定现值合计900万元
【情况2】附负担不动产赠与试算 说明：父亲以自有现金1,000万元及向银行贷款500万元购买市价1,500万元之不动产，再将此不动产及房贷一起赠与子女，以后这间房子的房贷由子女缴纳。 ◆不动产市价1,500万元 ◆不动产之公告土地现值与房屋评定现值合计900万元 ◆房贷500万元 由【情况1】及【情况2】两范例可知，善用「赠与附有负担」后，可大幅降低赠与税应纳税额(由68万元降至18万元)。
但因房地合一新税制甫于6月5日经立法院三读通过，并即将于明年1月1日开始实施，因此，日后售屋时，则要小心「卖价减买价，财产交易所得变大」的问题。
因为多年后，若子女要出售此受赠之不动产时，计算房屋「财产交易所得」是以当时父亲申报赠与税时的价值作为子女的取得成本，即是以900万元所包含的「房屋评定现值」当房屋部分的取得成本，而非依当时房屋部分的市价，亦即减项─房屋取得成本降低，导致出售不动产之财产交易所得变高。
举例来说：若赠与时的房屋评定现值为450万元(市价为750万元)，日后出售该不动产，计算房屋财产交易所得所使用的原始取得成本即为450万元。若房屋部份的售价为750万元，即会产生财产交易所得300万元，必须课征5~45%的所得税。实质结果：虽然房屋的赠与税课税基础低估了300万元价值，节省了赠与税(税率10％)，但日后财产交易所得税(税率5~45％)增加。最终出售后究竟有利或不利，尚不一定。
此外，还得注意以下3大事项：
一、受赠人必须有还款及支付贷款利息的资力：若A无工作、工作所得偏低或国税局查调其历年所得都不高，突然受赠一笔附有负担之不动产，若国税局认为A无偿还能力，会调整此笔赠与税申报，剔除原先赠与人申报之附有负担扣除额，故申报扣除附有负担扣除额，实务上需提出受赠人所得证明等文件。
二、赠与行为发生后再借贷的款项，无法以附有负担方式扣除： 主张「附有负担赠与」，受赠人负担部分必须于赠与时即已「同时」存在。父母在申报赠与时若主张此不动产之房贷将由其子女(受赠者)承担，但国税局发现此笔向银行的贷款是在赠与日后才进行申请，则国税局会调整此笔赠与税申报，剔除原赠与人申报之附有负担扣除额并对赠与人补税。
三、资金有无回流迹象(即附有负担之债务日后并非系真实由受赠人偿还)：若父亲(赠与人)赠与不动产予子女时，主张赠与标的有设定抵押权予丁君，该赠与附有负担，应予以扣除。倘若国税局发现丁君并不知该债务转由他人负担；其次，虽然子女有将部分债务金额转与父亲，但父亲并无法证明此笔金额的确有偿还丁君时，国税局就会将父亲原先主张的附有负担扣除额剔除，并补发新税单予其父，补征因先前扣除附有负担部分而少征之赠与税。
Q:新北市庄小姐问：何谓审阅期？签订预售契约前应注意哪些事项？
A: 庄孟翰答：依消费者保护法规定，企业经营者与消费者订定定型化契约前，应有30日以内之合理期间，供消费者审阅全部条款内容。
建设公司签定之不动产买卖契约，属于定型化契约的一种，对于应否预留契约审阅期间，依消费者保护法的规定为： 按消费者保护法施行细则第11条规定：企业经营者与消费者订定定型化契约前，应有30日以内之合理期间，供消费者审阅全部条款内容。违反前项规定者，该条款不构成契约之内容。但消费者得主张该条款仍构成契约之内容。此外，依内政部103年4月所公布之「预售屋买卖契约书范本」，以及101年10月所公布之「成屋买卖契约书范本」规定，不论是预售屋或成屋，契约审阅期间均为「至少五日」。
因此，签订契约前应预留审阅期，并确实了解契约条文内容细节，如有疑问，不妨先请教律师、代书或房地产专家后，再行签约。
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第772期】【尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】