好房网杂志／父母赠与节税有秘诀 送现金不如赠房产
文／Angela
遗产与赠与虽然是父母庇荫儿女的礼物，但是产生的税负也有可能造成压力。赞助儿女买房，到底要给现金还是直接送房子呢？来听听专家的分析。
大雄与宜静两兄妹今年相继成家立业，两人的爸妈欢天喜地，决定一起拿出名下一千万元现金与一户市区小套房，分别作为兄妹俩的结婚贺礼。
基于长幼有序伦理，宜静让哥哥优先选择，大雄的另一半对购屋很有想法，决定拿一千万元现金自觅新房，夫妻俩很快找到满意物件，是一户市价约一千万元的十五年华厦。
爸妈考量后，准备把现金分三年赠与给大雄夫妇，经专家提醒，发现儿子选择物件的房屋评定现值与公告土地现值合计申报现值仅三百万元，若按照公式计算，爸妈买下该房送给大雄，似乎比直接赠与一千万元现金更能达到「节税」的效果。
宜静今年初接受爸妈赠与小套房，因生下双胞胎宝宝需要更大空间，决定出售套房，上个月顺利以一千六百万元卖出，扣除装潢费一百万元，若同样以三百万元申报现值计算，竟要缴纳一大笔税金……
Q1.赠与税如何计算？依据《遗产及赠与税法》第19条第1项规定：「赠与税按赠与人每年赠与总额，减除第21条规定之扣除额及第22条规定之免税额后之课税赠与净额，课征10％。」
可扣除部分包括第21条规定：「赠与附有负担者，由受赠人负担部分，应自赠与总额中扣除。」以及第22条规定：「赠与税纳税义务人，每年得自赠与总额中减除免税额220万元。」换言之，赠与税的计算公式为：（赠与总额－扣除额－免税额）× 税率10％＝应纳赠与税。
以大雄的案例来看，若是直接赠与1,000万元，经扣除父母同时赠与总额的440万元，则父母要缴的赠与税为560万元，再乘以赠与税率10％，即应缴纳56万元。
此外，根据《遗赠税法》第20条有关不计入赠与总额之财产项目的第7项：「父母于子女婚嫁时所赠与之财物，总金额不超过100万元」。也就是说，大雄结婚当年，可额外再享有父母双方共200万元，总计640万元的现金赠与。
Q2.如何才能达到赠与税全免？住商不动产长春复北加盟店经理吴础辰建议可善用「附负担」赠与，也就是先替成年子女付头期款购屋，再于房贷期间，使用每年220万元×2位的免税额度，慢慢替子女摊还。
例如，不动产市价1,500万元、不动产之公告土地现值与房屋评定现值合计900万元，父亲若在一般情况下赠与给子女，则须缴纳的赠与税为（900万元－免税额220万元）×税率10％，总计为68万元。若使用附负担不动产赠与方式，父亲以自有现金1,000万元及向银行贷款500万元，购买市价1,500万元之不动产，再将此不动产及房贷一起赠与子女，未来则由子女负责缴纳房贷，则应缴纳的赠与税为（900万元－贷款500万元－免税额220万元）× 税率10％＝18万元，两者光是支付赠与税价差可达50万元。
除此之外，全国不动产特约地政士蓝金龙建议，也可以切割持分分年移转方式操作，但要注意，代书费用会增加，且目前公告现值每年调整，加上土地增值税亦逐年增加，应事先精算。
Q3.买房赠与子女或赠与现金给子女买房，哪个好？ 假设大雄是在房地合一实施之前购屋，若爸妈以现金1,000万元方式赠与，经扣除父母同时赠与免税总额440万元（父或母每人每年为220万元），则父母要缴的赠与税为560万元乘以赠与税率10％，总计为56万元。若按理财专家的建议，以赠屋取代现金赠与，由于该房屋申报现值仅300万元，远低于父母同时赠与的免税额440万元，故不须缴交赠与税，显然赠屋较划算。
不过房地合一税上路后，若宜静因需求考量要出售受赠的房子，即使房屋以1,600万元售出，扣除仲介与装潢杂支费用等卖屋成本（采售价的5％）共80万元来计算，同样以300万元公告现值申报，财产交易所得为1,600万元-300万元-80万元=1,220万元，以持有超过2年未满10年采20％税率计算，要缴纳的房地合一税高达244万元。
Q4. 用「买卖」移转取代「赠与」会比较有利吗？基本上，卖屋时须缴财产交易所得税与土地增值税等，买屋则须缴纳契税、印花税与登记规费等，是否有交易利得必须视个案情况。
础辰表示，以宜静案例来看，房地合一税上路前，若采用赠与方式来计算，则以取得当时的土地公告现值合计300万元乘以当年物价指数计算；若使用买卖方式，假设当年以1,500万元取得、后来以1,600万元卖出，换算价差利得，即使仅持有未满1年须课45％税率，也只有（1,600万元-1,500万元）×45％=45万元，算起来还是比赠与划算。
不过，蓝金龙也提醒，若是采用买卖移转，税捐机关通常都会回查金流，一旦查核发现不实，除补缴欠税外，针对不实部分还会额外开罚，切勿因小失大。
妮妮、娜娜与娣娣最近刚好都有房产税务的相关疑问。妮妮的爸妈原本就规画用她的名字买房，并等其出嫁后赠与，原本想以买卖登记取代赠与，但考量妮妮仍在学，尚未有偿还贷款能力，担心被国税局查税得不偿失，最后改采父母逐年赠与共计四百四十万元现金致妮妮名下，供其未来买房使用。
娜娜的爸爸辛苦奋斗一辈子，终于买下一间二千万元的房子，不料爸爸日前意外往生，独生女娜娜继承房子后，为照顾家人生活，只好忍痛把房子脱手变现。由于土地公告现值与房屋评定现值为八百万元，娜娜持有不到一年竟被课重税。
娣娣受赠取得一笔房产，当年土地公告现值三千万元、房屋评定现值一千万元，持有五年后以五千万元出售，由于娣娣未能举证出售仲介费用，不知该申报多少利得⋯⋯
Q1.哪些受赠子女容易被查税？如何节税最好？
不少多屋族屋主想在新政府调高赠与税之前将房产赠与给子女，蓝金龙提醒，赠与房产给儿女会衍生出不少税费，必须缴清才能移转。
由于受赠对象无年龄限制，惟量少目标大，极易成为查税目标，包括未成年子女、在学学生、财力不佳或利用人头户移转但两次移转时间太过接近者，都是国税局查税的重点对象。
过去曾有一派专家认为，以「买卖」登记方式取代「赠与」，可省下赠与税、有效节省土增税，甚至能作价比行情低，未来出售时可压缩帐面获利，但蓝金龙提醒，若单纯为节税而登记买卖，却无实际支付价金，恐被国税局查税，连补带罚未必能享受节税甜头。
Q2.出售受赠不动产应纳哪些税金？计算方式为何？哪些税额和费用可减除？
由他人赠与或经由继承取得的房屋及土地，受赠人及继承人因未出资即取得，成本原应为零，但财政部放宽认定，同意纳税人出售受赠或继承取得的房产时，可以房屋评定现值加计土地公告现值为其成本，再按持有年数的物价涨幅调整其出售成本，以娣娣为例，得依财政部所订5%费用率推计，可申报的费用为250万元，合计出售成本及费用共计4,490万元，申报利得为510万元。
蓝金龙提醒，房地合一税上路后，卖方在过户30天内须缴交财产交易所得税，若当初是以赠与方式取得不动产，必须出示单据发票做为证明才算数，否则最高只能认列售价的5％。
Q3.房地合一后才取得受赠房屋，出售房产时成本和持有期间应如何计算？
根据〈房地合一修正草案〉规定，继承或受遗赠取得之房屋、土地，继承人或受遗赠人出售该房屋、土地，得将被继承人或遗赠人持有期间合并计算。吴础辰举例，若有长辈在20年前买屋，过世后继承人因财务问题须卖屋，且持有期间不超过1年，根据修正草案可自长辈买屋时开始计算，赠与亦同。继承及受赠房屋持有期间是以建物及土地移转登记日始生效，一般状况下，建物及土地移转时间是相同的，若有不同，则以最后日期计，例如土地9月10日登记，建物9月12日登记，则认定为9月12日。
Q4.若子女本身已有房产，又接受赠与，如何节省房屋税？受赠后再转手，可享用土地增值税优惠税率吗？
目前政府为打击囤房户，规定第4户以上将加重房屋税率，最高可采3.6％，为现行1.2％的3倍，至于自住屋定义则包括本人、配偶、子女及直系亲属居住，须有居住事实，或可不过户给父母或已成年子女居住，但其中若有任何一户有出租或营业使用，则不属于自住税率范围，故接受赠与的子女，若本身已有房产，不宜超过3户，且必须均为自住，才可享1.2％房屋税。至于土地增值税部分，由于一般用地税率的税额比自用住宅用地税率的税额至少高出1倍以上，其中自用住宅用地又分为「一生一次」及「一生一屋」两种，税率均为10％，如果没有换屋计划，出售土地按自用住宅用地税率课征土增税是最直接的节税方法。蓝金龙表示，即使是受赠后再转手，只要符合土地增值税「一生一次」或「一生一屋」优惠税率标准者，均可享有此优惠。