好房网杂志/房地合一税开铡 多屋族逃命趁现在
财政部今年积极推动房地合一实价课税政策,最快将在二○一六年实施,今年已陆续引发市场恐慌,尤其台湾人「有土斯有财」观念不变,不少投资人特别喜欢存钱、买地、囤房,认为不动产最具保值、增值效果,但房地合一税开铡后,未来卖屋税金恐增好几倍。
房地合一实价课税 成打房杀手锏
永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫分析,虽然房地合一实价课税对自住民众影响较小,但对多屋族、高资产族群来说却是一记杀手锏。根据财政部最新规画,房地合一实价课税目前方向为卖方卖屋后的房价扣除成本,将直接纳入综合所得税计算,也因为买卖房地产获利不低,一纳入综合所得税后很有可能会「爆表」,直接将所得税率冲高到最高等级四十五%,因不动产买卖被课征的税负将大幅增加。
举例来说,假设陈先生两年半前买了一间台北市两千万元的房屋,最近出售价格为三千万元,由于已过奢侈税年限,所以不计算奢侈税,假设土地增值税约一百万元、房屋税约二十万元,陈先生售屋后须缴交的税负就只有一百二十万元。
但若实施房地合一新税制后,陈先生售屋的三千万元房价先减掉买入价两千万元,再假设装潢、代书费等其他成本共两百万元,陈先生实质赚到的八百万元将直接以实价课税计算,若以最高税率四十五%来算,陈先生光是房屋交易所得税就有三百六十万元,即使扣除土增税的一百万元,交易利得税仍会高达两百六十万元。
用新税制结算下来,陈先生售屋后总共要付出三百六十万元税金,比之前土增税加上房屋税的一百二十万元整整多出两倍。
当房屋买卖价差越高,税金将增加得越多,有些房屋以新税制课税后,税金可能比原本高出五倍、甚至十倍以上,卖屋成本三级跳,大幅压缩获利空间。
除了房地合一税外,政府同时积极查核预售屋投资交易状况,预售屋买卖后的价差获利也直接被纳入综合所得税计算,整体房市政策与税改方向渐趋严格,未来房地产交易成本将越垫越高。
除了房地合一实价课税将导致房地产交易税金大幅增加,其余利空消息也削弱了购屋人信心,全球近期面临升息议题,央行也加强购屋管制,财税单位查税及银行贷款趋严,买方追价意愿已不如从前,房价上涨幅度明显收敛,房市买气不佳,观望心态特别浓厚。
根据内政部统计,今年一至八月全台房屋买卖移转栋数约二十一万六千栋,几乎创下近十一年来同期新低,直逼二○○三年SARS时期约二十一万四千栋低量,今年度交易量恐将面临三十三万栋「低量保卫战」。
另外根据各县市政府地政单位统计,全台六大都会区九月房市交易量共约一万八千栋,月减幅约二‧五%,年减幅则高达二十二%,持续创谷底新低。对此,住商不动产企划研究室主任徐佳馨分析,卖家是否愿意让价、拉大议价空间,将成为成交关键。
徐佳馨指出,目前买方市场已成气候,自住买盘难以推升房价,加上又有实价登录让成交价透明化,若卖方不降价,买方也不会盲目出手,价量皆进入盘整阶段。不过部分缺乏生活机能与交通转乘系统的重划区,因房屋供给量过多,卖压不断涌现,议价空间已逐渐拉大。
高资产、多屋族首当其冲 想逃命要趁早
虽然整体房市深受利空笼罩,但其实也不失为危机入市的好买点。黄舒卫分析,从房地合一实价课税政策来看,若长期持有房地产,只要持有得越久,税负减免就会越多,实际税负增加不会比原先预期来得严重,对市场影响也将随之减轻,反而有助于提高民众购屋意愿,也能活络市场交易热度。
黄舒卫举例,财政部目前规定,仅持有一户房屋、售屋价格在三千万元内、自住满五年以上就可免税,同时也会区分自住、非自住者分年适用不同扣除率,未来自用宅可享更多优惠,再加上搭配长期减征优惠配套,持有十年以上的屋主,扣除率可达八〇%,房地合一管制内容逐渐聚焦,目标就是专打多屋族。
此外,根据财政部财政资料中心统计,二○一二年全台个人名下拥有房产人数为八百一十万人,其中拥屋一栋者约为七百二十四万人,约占全台八十九%,拥屋两栋者约为六十八万人,拥屋三栋及以上的人数则约十八万人,也就是说,会被纳入房地合一实价课税的人数大约只占全台有壳族的十一%左右。
另外根据实价登录资料显示,五大都会区中总价超过三千万元以上的交易占比以台北市的二十一%最高,其他四大都会区中,新北市、台中、高雄占比都不到三%,台南更是连一%都不到,显示房地合一实价课税政策对于多数民众和台北市以外区域影响不大。全文未完……【更多精彩内容,请见《好房网HouseFun》杂志2014年11月号】bit.ly/1xA060o