远见／广告人徐一鸣看文林苑：王家不能说的秘密？

图、文／远见杂志

文林苑事件后，对于都更，很多人心存疑虑。但实际上，王家真的是都更的受灾户？都更真的只是政府图利建商的政策？

注意到没？过去几年，都更争议不少，但极少引来媒体报导，或民众大加挞伐、逼政府「暂缓」执法，更不可能逼得政府「修恶法」。但，文林苑都更案钉子户王家却成功办到了！

除了这是首次地方政府代拆钉子户之外，就我这广告人来看，王家选用的抗争标题与诉求手法十分高明。一般人抗议都更，大多写「都更流氓」「鸭霸都更」「誓死抗争」等冲突性字眼，但王家却从「家」为出发点提出诉求：「家，不卖也不拆！」「这是要传给我小孩的祖厝」，成功塑造出建商联合政府「强拆民宅」的印象，引发许多人的共鸣与同情。

听到都更钉子户，大多数人很容易联想到钉子户只是想分更多钱，因此对钉子户既不关心、也不同情。但「家」就不一样了，每个人都有家，以「家」来诉求时，只要一想到自己的家也可能被强制拆除，十分容易引来共鸣，很容易模糊掉这件争议事件背后的真相。一开始并未强烈反对都更按照网友转寄给我的内容来看，在网路上以代号razzle留言的人，很可能就是王家念建筑的王耀德，他提到：「我妈依据惯例，一厢情愿地认为一楼原店面的位置应该是我们的，一般也是这样操作（如果真的要被迫换房子的话），但是双方并没有谈过任何的只字片语，后来乐扬建设表明一楼已经卖光后，我妈抓狂再也不支持都更了（我家唯一的支持者），因为她想养老的一楼位置也没了……。」

若确实是王耀德留言，代表王家人并非从一开始就一致反对都更，只要能换到一楼店面也许就能让全部人都同意都更。换言之，文林苑都更争议是在都更条件上没谈妥，或是王家认为参加都更「不划算」。

另外，razzle提到「中间一度我们还以为乐扬建设已经放过我们了，因为很久都没有来劝要我们参加都更的事情了……。」没错，建商确实不需要王家同意，决定按照法规，剥夺王家当钉子户的权利。王家「不愿」都更的原因按照经验来看，都更后总价可以高出很多，很多人应该都会愿意。在许多都更案例中，某些人之所以不愿意，通常是因为都更户本身拥有土地持分较小，或土地持分价值不高，导致都更后可使用的主建物与附属建筑物面积变小。

然而，文林苑王家的土地面积算大，也位在台北市，照理应可拿到非常好的都更条件（都更后五户与五车位应该价值上亿），实在没道理跟建商硬干多年。

按照地政事务所登记资料，王家18号这户最近一次登记资料（登记日期民国83年1月、建物完成日82年10月）来看，当时就有占用邻地的状况。

按照财团法人都市更新研究发展基金会执行长丁致成的说法，王家18号这户实际上非法搭建的部分比合法多。民国83年登记资料时，一、二楼面积合计是90.64平方公尺，电子誊本显示该地号为阳明段一小段801。在更新前96年测量时，就已经搭盖到3楼，且一、二楼面积扩大到196.092平方公尺。从周边卫星空拍地籍图显示，在地号801位置上的建筑物明确标示是三层楼3R，同时灰色的建筑物范围也确实显示占用邻地，扩张到部分799、800、802地号，而王家另一块803地号也占用到国有地，并将之围在自家围墙内。看起来，王家所说三年前的「整修」，可能就是上述的违法「扩建」。

由于被王家占用的邻地大多已同意都更，不论王家是否同意，王家三年前花钱扩建的部分，就必须拆屋还地，王家应自知理亏，为什么不肯善罢甘休？王家土地不够格当钉子户仔细研究相关规定后，我发现，就算王家曾表达过异议，由于王家土地属于「袋形基地」（与公路无适宜之联络的土地），从土地使用区分图可以清楚看出，王家的801与803并未连接周边的道路用地。除非有办法联合其他有建筑线的地主，恐怕也很难不被划入范围内。难怪协助赞成户开记者会的周先生表示：「这两年多来，王家某人还一直追着某些搬迁的住户，让都更户感到被骚扰，王家人施压住户为何不合作、坚持价格。」

在法院判决中，王家曾主张建商违反第14条规定，但这也许是王家误解第14条规定的涵义，以为只要没同意都更，建商就必须将地号778、802一并划出都更范围，让王家土地将来有机会与778、802另行划定更新单元。或是与802另行划定更新单元，并使778或779土地成为私设通路，否则将违反第14条「街廓内相邻土地无法划定更新单元」的情况，进而误以为这将导致文林苑的都更利益变得更少，甚至导致整个都更案无法通过，使王家有更大的谈判筹码。

事实上，虽然第14条规定本身并非强制划入都更范围的法源基础，它只是规定核定的都更范围后，不能造成与「核定范围」相邻土地成为袋地。但只要王家土地被划入都更范围后，就不再算是「相邻土地」，自然没有违反第14条「街廓内相邻土地无法划定更新单元」的问题。

相反地，若没将王家土地划入都更范围，反而才会违反第14条规定！也就是说，除非778、779也为不同意户，才能至少避免王家的801成为袋地，否则就算王家曾表达过异议，还是必须将王家土地划入都更范围，以免王家土地围成袋地而违反第14条规定。多数决与强制拆除必须保留妙的是，针对像王家的袋地地主，按照法院判决，建商确实只需要「通知」过王家即可，难怪王家会气得跳脚！

或许就是不甘心，王家采取「玉石俱焚」的姿态，持续阻扰建商开工，市政府执行代拆后，僵局持续超过百日。

政府、建商一开始掉以轻心，后来加上民众的同情心，立场不怎么稳的王家，居然成功引发许多人共鸣，逼得政府「暂缓」执法，也逼得政府要修「恶法」，一时间，都更成了票房毒药，未来影响极大！

我只衷心期望，本文披露后，能促使有关单位了解：「多数决」与「强制拆除」的规定必须保留，否则都更玩不下去，后果可是非常严重。

都更能否顺利推动，对于有32万栋屋龄30年以上，老屋占整体住宅比例近四成的台北市特别重要，这也是台北市政府必须积极推动都更的主要原因。再拖下去，消防设施不足、耐震强度也不足的老屋，只要一场大火、一场大地震，很容易掀起一场大灾难，到时候恐怕不是斗斗嘴可以解决的！

很多人看都更议题时，总觉得与我无关，但一旦台北市无法顺利推都更，其实间接影响更多人。受到盆地地形限制，台北市都会区的范围无法再扩张，除非将老屋拆除后重建，以增加容积率的方式，增加住宅供给量。

尤其在都更无法顺利进行，老屋逐渐不堪使用后，更多人都会去抢另一半的（目前台北市住宅平均屋龄27.66年，屋龄30年以上住宅比例高达43.85%，几年以后比例将达到一半）较新住宅的时候，只会让较新住宅价格更加高不可攀，更多人将被迫住在更远的地方。炒作退烧有助于推动都更在文林苑都更争议上，由于中央与地方政府态度皆暧昧不明，导致原先对都更有高度期待的建商与民众纷纷退出观望，老公寓与大楼价差已逐渐拉开。不过，我个人认为这反而是好事，虽然老公寓屋龄持续累加，但土地持分价值不会消失。都更炒作题材退烧后，其实都更比较容易推动，否则老公寓价格继续狂飙，都更只会更难推动。

结论是，只要台北市中心土地难以都更，台北市中心土地价值将持续被推升，而老公寓炒作题材消失，老公寓市价稳定，这两点都有助于都更的潜在报酬，关键就看政府怎么下好这盘原来走坏的棋！（本文为作者观点，不代表《远见》杂志立场）

【本文摘自远见杂志9月号；更多文章请上远见杂志网】【2012远见华人企业领袖高峰会，敬邀入席！网址：http://www.gvm.com.tw/event/2012summit/index.html】

►►►更多【远见杂志】好看内容都在《ETtoday新闻云》