今周刊／彭总升息 房贷户2对策因应
文／杨宝桢
前言：央行总裁彭淮南指出，国人目前房贷支出占家庭收入比重逾三成，因此他提醒房贷户要注意「利率风险」，以免日后加重还款负担。未来若利率上升，有什么方法可以降低房贷压力？
周末清晨六点，国内主播夫妻档岑永康与张珮珊，先是陪着儿子参加游泳比赛，赛后再到河滨公园打棒球、羽毛球，外加二十公里自行车，一家人过着幸福满分的假日生活。虽然，过去四年，夫妻在台北市大安区买下二间房屋，如今虽还背着千万房贷，但一家四口的家庭生活，丝亳不受央行总裁彭淮南提醒房贷户要注意利率将上升的影响。
彭淮南好心的「提醒」，市场解读成「台湾距离升息已不远了！」而首当其冲的是数百万的房贷户，根据营建署第二季住宅需求动向调查，双北市的贷款负担率分别是四四．八％以及三七％，超出家庭可支配所得的三成。而在薪资几乎「冻涨」情况下，「如何尽量压低房贷支出」，是未来势必面对的首要功课。
对岑永康夫妻来说，买第三间房屋目的，是为了就近照顾家里年迈的长辈；贷款之前，夫妻已讨论好，万一房贷超过家庭的负担，将卖掉一间房屋，以降低自己的贷款负担。
对于多屋族来说，卖屋是最直接且快速的方法，但有没有其他减轻房贷利息的方法呢？现任新光投信总经理、过去曾担任联杰财务顾问公司策略长的苏英孝建议，降低房贷利率的方法有二种，一是直接向银行「讨价还价」，要求降息；另一则是找利率更低的银行转贷。
若是已经缴息多年的正常房贷户，大可以直接找银行谈判，他建议用「自己是优质客户，没有违约风险，最好能与银行攀一点关系。」都会有小小的效果。
「很多人不敢和银行谈房贷条件，因为在心态上，他们就认为借钱就是有求于人，感觉位置比银行矮一截；但如果你把自己定位是银行的客户，就应该主张你的权益，不然你就只能选择吃『套餐』了。」苏英孝一针见血地说。
而苏英孝口中的「套餐」，就是指银行的房贷专案。如果不想吃套餐，他建议，在进银行之前要先做足功课，而且要让银行知道你很行！「包括储蓄能力和还款能力是强的，重要的是要有不会倒帐的自信。如此一来，银行就不会给你小鞋穿。」
若是理财功力深厚一点，可试着要求银行把宽限期延长。因为银行都以「本息摊还」作为贷款分期的计算方式，但苏英孝提醒，虽然每个月缴一样的房贷金额，但是一样是缴两万元，前五年缴的两万元，可能有九○％是利息，而不是本金。他表示，拿「还息不还本」和「本息摊还」两种还款法比较，每个月的负担压力，相差二．五倍到三倍之多。
但苏英孝强调，这个方式也要配合个人或是家庭的现金流量一起考量，「如果你的还款及储蓄能力都很强，只还息不还本的方式，就可以让你一个月少付两、三万元；省下来的这些钱可以做储蓄，或是其他投资理财。」
在「还息不还本」的期间努力存钱，等宽限期一结束，在换约时拿来一次还本金，「一个月假设少付三万元，一年就少付三十六万元，假设经过三年的宽限期，就又可以还一百万元了！」
这一百万元存下来的本金，远比老老实实用本息平均摊还法能还掉的本金还高，如此就能达到省息的目的。也就是说，如果能争取到延长宽限期的机会，一定要有纪律地存钱，否则只是把负担往后延，压力只会越来越重。
如果原本的银行无法接受你所开出的条件，就可以考虑转贷，「与银行谈时可以说：『假如我换到你这里，利率可以从一．八％到二．一％没问题，但二．一％要固定五年或更长。』」
也就是说，若判断未来是升息趋势，即使转贷后，新房贷比指数型高一些，但要「勇敢」要求更长的固定期间如五年，在这五年就要努力储蓄，提高自己的还款能力。
台北富邦银行消金行销部资深经理洪慧纯也表示，固定利率型房贷，的确是适合对抗升息环境的房贷类型，但它的利率比指数型房贷来得高，「所以建议消费者，应该衡量市场上的利率，是否真的会升到固定利率的门槛，再进一步判断有没有需要选择固定利率型房贷。」
不过玉山银行个人金融事业处资深经理钟德明则建议，若考虑转贷的话，必须先做好全盘考量，因为转贷须自付设定规费、代书费及银行的附加费用，例如手续费、违约金等，「另外，经由转贷后，贷款期间重新计算拉长，此时利率即使较低，但整体支付的利息也未必较原贷银行少；再加上额外的自付费用，所以转贷不一定划算。」…【全文请见今周刊880期 】(尊重智慧财产权，如需转载请注明资料来源：今周刊880期 http://www.businesstoday.com.tw 谢谢！)